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La FNAIM milite pour la transférabilité et la portabilité des prêts, un projet de loi pour généraliser la clause existante dans certains prêts seulement.
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée remarquable de + 4.10 % en 2023, sans avoir recours au moindre bonus de rendement. Ce fonds euros est accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, sans contrainte de versement sur les unités de compte, 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque sur 2024. Son objectif de rendement pour 2024 devrait s’approcher des 5 % (non garanti, net des frais de gestion, brut des prélèvements sociaux et fiscaux). Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023.
Dans un communiqué de presse, la FNAIM semble convaincue qu’une avancée significative est en passe de se produire, concernant la clause de transfert des crédits immobiliers. Cette clause permet à un emprunteur de conserver son crédit encours lors de la vente du bien financé et de l’achat d’un nouveau bien. Cela évite de repartir sur des taux d’emprunt bien plus élevé.
Depuis presque un an, la FNAIM alerte régulièrement les pouvoirs publics sur le blocage du marché immobilier, consécutif aux difficultés de financement. Les vendeurs ne parvenant plus à vendre et les acheteurs à acquérir, le marché, sans surprise, se fige… Afin de le relancer, la FNAIM milite pour la transférabilité et la portabilité des prêts. Elle semble avoir été entendue, du moins sur la portabilité. Cette dernière autorise un propriétaire à conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt contracté pour le bien qu’il souhaite revendre. Dans le contexte de taux actuel, cela permettrait à un vendeur de bénéficier, pour son nouvel achat, d’un taux inférieur de 2 à 3 % à ceux pratiqués actuellement. La clause de portabilité n’est pas interdite… mais facultative. Depuis 2019 et à titre préventif d’une hausse des taux prévisible, les banques ont supprimé de leur contrat cette clause favorable aux emprunteurs.
Le député Renaissance de Seine-Maritime Damien ADAM a déposé, le 2 mai dernier, une proposition de loi visant à généraliser la portabilité. Composé d’un unique article, le texte prévoit que toute offre de prêt immobilier doit comporter une clause indiquant que l’emprunteur peut, s’il le souhaite, maintenir les conditions du prêt initialement accordé en cas de vente du bien pour l’achat d’un nouveau. Le prêteur a donc l’obligation de permettre à son emprunteur de recourir à la portabilité de son crédit immobilier… Le texte fera, sans doute, l’objet d’amendements obligeant, par exemple, les deux financements à avoir la même destination (résidence principale, secondaire, investissement locatif…).
La plupart des banques acceptent de placer une clause de transfert de crédit immobilier dans leur contrat. Il "suffit" de le demander (et parfois de négocier). Ainsi, Crédit Agricole, Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, La Banque Postale... proposent le transfert de prêt immobilier. Mais attention, ces transferts de crédit immobilier doivent généralement respecter ces règles :
« Cette proposition de loi est un signe positif dans la résolution de la crise du financement immobilier » déclare Loïc CANTIN, président de la FNAIM, « La FNAIM proposera un amendement en vue de permettre la transférabilité du prêt à un tiers éligible, en l’absence de portabilité ».
La FNAIM propose depuis plusieurs mois d’instaurer la transférabilité et la portabilité des prêts immobiliers. Avec la portabilité, un propriétaire pourrait conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre, la transférabilité quant à elle consiste à attacher le prêt, non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même. Cela permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur.
« Des mesures simples et de bon sens, qui permettrait de relancer le marché immobilier et préserver le pouvoir d’achat des ménages. Et le tout sans surcoût pour les finances publiques ! » précise Loïc Cantin. Cette mesure, accompagnée de la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale, permettrait de redonner confiance aux accédants, qui n’auraient pas à subir la hausse des taux dans le cadre d’une nouvelle acquisition. Ce qui serait en outre moins risqué que les crédit relais, déconseillés par les professionnels de l’immobilier en période de hausse des taux et de marché immobilier au ralenti. Et cela d’autant que la nouvelle mesure du HCSF ne permettra pas de faciliter l’accès au crédit.
La loi ne pourra concerner que les nouveaux crédits immobiliers. Ainsi, les taux souscrits seront les plus élevés du moment, puisque la baisse des taux devrait être prochaine. Ainsi, cette clause n’aura pas d’impacts positifs sur le marché de l’immobilier avant le prochain cycle de hausse des taux. Bref, dès lors que l’emprunteur négocie bien son contrat de prêt, ce genre de proposition de loi ne change pas la donne. Les clauses de transfert ont toujours existé.
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