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Comme chaque année, la déclaration de revenus des SCPI est une vraie petite galère, notamment avec des SCPI européennes. Au-delà de la traditionnelle feuille de tableur, cet outil proposé par un distributeur.
Imposition revenus fonciersSCPI de déficit foncierSCPI fiscales
Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée remarquable de + 4.10 % en 2023, sans avoir recours au moindre bonus de rendement. Ce fonds euros est accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, sans contrainte de versement sur les unités de compte, 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque sur 2024. Son objectif de rendement pour 2024 devrait s’approcher des 5 % (non garanti, net des frais de gestion, brut des prélèvements sociaux et fiscaux). Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023.
C’est bien lors de la déclaration de revenus que l’on regrette de ne pas avoir investi sur des parts de SCPI via l’assurance-vie. Dans ce cas, rien à déclarer ! Mais en cas de détention de parts de SCPI en direct, la corvée déclarative est une épreuve d’endurance, dès lors que l’on détient un portefeuille de quelques SCPI. En cas de financement à crédit, et/ou encore avec un montage financier avec démembrement, cela devient rapidement complexe. Certains intermédiaires, notamment les CGP, préparent avec soin la déclaration globale de leurs clients, c’est appréciable ! Mais si vous avez souscrit vos parts via un distributeur CIF, généralement, vous allez devoir vous débrouiller seul.
Comme chaque année, le plus pénible pour les investisseurs, c’est bien la déclaration des revenus fonciers. Parmi ces derniers, les SCPI tiennent une place particulière. Dès lors que l’on a investit sur des SCPI européennes, il faut effectuer la répartition des revenus par pays. De quoi y passer un temps précieux, sans compter la consommation de quelques aspirines.
Chaque société de gestion envoie des IFU, c’est la réglementation. Mais, vous pourrez aisément constater que toutes les sociétés de gestion n’indiquent pas les mêmes choses, du moins pas de la même façon. Il vous faudra parfois effectuer des calculs vous-même afin de récupérer les bons montants à indiquer. Le premier des conseils est de ne jamais se précipiter sur votre déclaration de revenus. Laissez donc les autres découvrir les soucis. Il est en effet fréquent que les investisseurs reçoivent des IFU correctifs, après les déboires de contribuables ayant toutes les peines du monde à déclarer leurs revenus de SCPI.
Dans tous les cas, adressez-vous à votre intermédiaire financier, c’est l’occasion de vérifier la qualité de service apportée. Vous rémunérez votre conseiller pour ce service en ayant souscrit les parts de SCPI via son intermédiaire. Sa rémunération est le plus souvent composée de rétrocession sur les frais de souscription ainsi que des rétrocessions sur les frais de gestion, ou plus simplement sur l’encours sous gestion. Donc, profitez-en, c’est son devoir de conseil de vous accompagner dans votre démarche fiscale. Faites-lui au moins valider votre déclaration !
Le réflexe de l’investisseur particulier, c’est d’avoir recours à une feuille de tableur (excel, open office, etc.). Il existe de nombreux modèles téléchargeables sur la toile. Attention toutefois, certains modèles datent quelque peu et ne sont plus adaptés. Toutefois, cela prend un temps conséquent de bien comprendre leur fonctionnement à chaque fois. Alors qu’au final, aucun calcul complexe n’est à effectuer. L’enjeu consiste à sommer des montants pour les déclarer dans certaines cases du formulaire. Le mieux est sans doute encore de bâtir sa propre feuille Excel, c’est plus rapide, et cela permet de la réutiliser chaque année. Car avec les SCPI, l’investisseur en prend pour de nombreuses années :) En attendant donc que les services fiscaux mettent en place la remontée automatique des données envoyées par les sociétés de gestion.
Dans le cadre de ses obligations de conseils, Louve Invest, un intermédiaire distributeur de SCPI, propose depuis quelques jours, un prototype d’un outil d’aide la déclaration des revenus de SPCI. La société fait état d’un recours à l’IA, cette indication serait plutôt source d’inquiétudes, mais l’on peut penser qu’il s’agit avant tout d’un argument marketing. Toutefois, cette première version permet de décortiquer vos IFU. Le hic étant que la liste de sociétés de gestion proposée est trop réduite. L’IA ne peut donc pas reconnaître automatique un document ? L’application est facile à utiliser et fait ainsi les cumuls des montants dans les bonnes cases et vous donne les totaux pour votre déclaration, avec les différents éléments à indiquer.
Masi attention, il s’agit bien d’un prototype, et vous devrez tout vérifier. Louve Invest n’engage pas sa responsabilité en proposant cet outil. Une erreur sur un montant et la perte financière potentielle sera bien de votre poche.
En souhaitant tester cet outil, accessible gratuitement à tous, la première des limites est la liste des sociétés de gestion concernées. Seules les SCPI distribuées par Louve Invest semblent avoir été paramétrées dans cet outil, ce qui en réduit considérablement son intérêt. Moins d’une trentaine de sociétés de gestion sont disponibles. Elles doivent être près de 50 dans la vraie vie. C’est dommage, car l’initiative de création de cet outil est pourtant bien à féliciter.
Louve Invest indique qu’un recours à l’IA est effectué pour le fonctionnement de cet outil. Toutefois l’outil ne semble pas véritablement apprendre par lui-même. Il ne reconnaît pas le nom de la société de gestion, de même, il ne reconnaît donc pas automatiquement des IFU concernant des SCPI différentes ou similaires, ce qui peut induire en erreur si vous n’êtes pas rigoureux dans votre soumission. Les résultats proposés pourront être complétement faux. Par ailleurs, le scan des documents peut prendre un temps certain.
Par ailleurs, certains IFU ne sont pas simples à scanner. Ainsi, chez Paref Gestion, par exemple, ce n’est pas une simple feuille A4 qui est adressée, mais un véritable petit livret, au format A4, avec tous les détails pour bien déclarer ses revenus de SCPI. Il vous faudra alors démonter l’ensemble de cette documentation afin de le scanner feuille par feuille, car l’impression est évidemment recto/verso.
Lorsque l’on détient des parts de SCPI en direct, les investisseurs peuvent les avoir financé via le recours à l’endettement. Un ou plusieurs crédits ont été souscrits afin de financer l’acquisition des parts. Cet outil proposé par Louve Invest ne tient pas (encore) compte de ces crédits. C’est effectivement dommage, car cela aurait permis d’éviter de reprendre tous les montants donnés par l’outil, puisque tous les calculs seront à refaire.
En conclusion, cet outil peut être utile, pour les cas les plus simples. Sinon, avec un crédit, ou encore des SCPI non gérées par l’outil, au final, cela revient à tout faire "à la main". Par ailleurs, il s’agit d’un prototype, et donc le contribuable doit vérifier les montants indiqués avant de les reporter sur sa déclaration de revenus. Vivement que les services fiscaux intègrent directement les déclarations IFU des sociétés de gestion, car les intermédiaires financiers, tout comme les contribuables n’apportent que bien peu de plus-values dans ces multiples déclarations d’éléments connus par ailleurs.
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