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C’est une progression dans l’état d’esprit des propriétaires, un retour à la réalité, seulement un tiers des propriétaires pensent que les prix pourraient rebondir dès 2024.
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée remarquable de + 4.10 % en 2023, sans avoir recours au moindre bonus de rendement. Ce fonds euros est accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, sans contrainte de versement sur les unités de compte, 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque sur 2024. Son objectif de rendement pour 2024 devrait s’approcher des 5 % (non garanti, net des frais de gestion, brut des prélèvements sociaux et fiscaux). Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023.
Dans une enquête réalisée par OpinionWay pour Les Echos et Le Conservateur [1] en janvier 2024 et publiée récemment, le constat reste sans appel, les propriétaires restent lucides. 80 % d’entre eux ne veulent plus acheter pour louer, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. La majorité des propriétaires ne voient pas de rebond des prix de l’immobilier en 2024, seul un tiers pensent qu’un rebond reste possible.
60 % des propriétaires anticipent des variations de prix. Parmi eux, si 32% croient en un rebond des prix dès 2024, 29 % pensent au contraire que les prix vont continuer de baisser en 2024. Les plus jeunes sont évidemment plus nombreux à tabler sur une progression des prix. De leur côté, les 65 ans et plus considèrent, à l’inverse, que la correction va se poursuivre, échaudés peut-être de leur expérience passée des crises de l’immobilier résidentiel.
Pour rappel, en marge de ce sondage, du côté des professionnels, c’est la baisse qui à l’ordre du jour en 2024, car aucun ne prévoit un rebond des prix, que ce soit les notaires, la FNAIM, ou encore les analystes économiques des établissements financiers.
| Professionnels | Baisses anticipées sur 2024 | Date publication |
|---|---|---|
| FNAIM | de -6% à -8% | 15/02/2024 |
| BPCE | de -8 % à -9 % | 20/12/2023 |
| Notaires | de -3.5 % à - 6.8 % (Ile de France) | 05/02/2024 |
En début d’année, les banques effectuent des opérations commerciales afin d’octroyer des crédits immobiliers, la baisse de volume étant une baisse de leurs revenus. La baisse du niveau d’apport demandé aux emprunteurs est à relativiser, puisque le prix des biens est revu à la baisse. Le risque pris est moindre, car l’effet de la bulle immobilière s’estompe avec la baisse des prix. Du côté des taux d’intérêts pratiqués, la baisse est faible, et tient davantage de la remise commerciale que d’une lame de fond, puisque les taux de marchés ne baissent pas sensiblement de leur côté.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 4,09 % | 3,80 % | 3,02 % |
| 10 ans | 4,29 % | 3,90 % | 3,30 % |
| 15 ans | 4,79 % | 4,10 % | 3,75 % |
| 20 ans | 5,09 % | 4,25 % | 3,95 % |
| 25 ans | 5,79 % | 4,40 % | 4,10 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 02/05/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Toujours issues de ce sondage, deux propriétaires sur 10 songent à investir à nouveau dans l’immobilier en 2024, en ciblant en priorité la résidence principale (15 %), devant l’investissement locatif (8 %) et l’achat d’une résidence secondaire (6 %). Les moins de 35 ans, les CSP + et les propriétaires ayant une épargne mensuelle importante et un patrimoine financier compris entre 50.000 et 105.000 euros sont les plus nombreux à penser acheter. Moins d’un propriétaire sur 10 (8 %) souhaite acheter pour louer, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Le manque de moyens financiers est la principale raison évoquée (51 %), devant les contraintes de gestion trop lourdes (22 %) - rapports avec le locataire, obligations du bailleur, etc.) -, ou les taux d’intérêt trop élevés (19 %). Ils sont aussi 15 % à attendre que les prix baissent.
Le contexte pousse aussi un certain nombre de Français à vouloir se délester de leur patrimoine pierre. Ainsi, 12 % des propriétaires interrogés ont l’intention de céder au moins un actif immobilier en 2024. En tête de liste des plus susceptibles d’être vendus figurent les actifs issus d’une société civile immobilière (SCI) ou de la pierre papier, alors même que certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont en proie à des problèmes de liquidité.
Les propriétaires sont 21 % à souhaiter se séparer d’un bien immobilier car ils estiment qu’il est trop imposé, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur le patrimoine (IFI) ou de la taxation des plus-values.
Ils sont tout aussi nombreux à vouloir matérialiser une plus-value avant que les prix ne baissent davantage. Et ils sont quasiment autant (19 %) à jeter l’éponge face à la perspective de travaux de rénovation énergétique imposés par la réglementation, qu’ils jugent trop compliqués ou trop coûteux.
44 % des propriétaires songent à réaliser des travaux de rénovation thermique dans un ou plusieurs de leurs logements. Cette démarche se justifie dans la plupart des cas par la volonté de faire des économies d’énergie (53 %) et d’améliorer le diagnostic de performance énergétique (42 %). Seuls 3 % prévoient de réaliser des travaux avec l’unique objectif de rénover un bien locatif. Malgré le couperet des interdictions progressives de location, 56 % des propriétaires n’entendent pas bouger.
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[1] Les interviews ont été réalisées du 20 décembre 2023 au 4 janvier 2024. L’échantillon de 1.043 Français de 18 ans et plus, propriétaires d’au moins un logement ou investisseurs en matière d’immobilier, a été interrogé par questionnaire auto-administré en ligne.
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