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Les baisses de prix de parts de SCPI ont surpris tous les experts, de par leur nombre et leur ampleur. Pour 2024, il ne faudra pas s’attendre à bien mieux.
Baisse prix des parts SCPISCPI
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée remarquable de + 4.10 % en 2023, sans avoir recours au moindre bonus de rendement. Ce fonds euros est accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, sans contrainte de versement sur les unités de compte, 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque sur 2024. Son objectif de rendement pour 2024 devrait s’approcher des 5 % (non garanti, net des frais de gestion, brut des prélèvements sociaux et fiscaux). Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023.
Sous la houlette de Raphaël Oziel, La Boutique des Placements a audité 83 SCPI de rendement à capital variable afin de déterminer l’évolution de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI entre 2021 et 2022 en se basant sur la valeur de reconstitution entre 2021 et 2022. Pour rappel, la valeur de reconstitution d’une SCPI correspond au montant qu’il faudrait débourser si on devait recréer ex nihilo la SCPI, frais de notaire et frais de souscription inclus. En comparant cette valeur de reconstitution par part au prix de souscription de la SCPI, on détermine si le prix de part est évalué à sa juste valeur, s’il est décoté ou surcoté. Concrètement, si vous achetez une part de SCPI à un prix inférieur à sa valeur de reconstitution, vous faites une bonne affaire. Dans le cas inverse, vous surpayez votre part.
La liste des SCPI concernées par la baisse de prix de part s’allonge au fil des mois.
Les SCPI possèdent un matelas de sécurité pour absorber les baisses de valorisation de leurs actifs, avant même d’imposer une baisse de prix de leurs parts. Ainsi, ce matelas existant reste encore conséquent en 2023. Ce matelas de sécurité de +2,83% entre la dernière valeur d’expertise connue et le prix de part actuel. Cela signifie qu’il faudrait une baisse de -12,83% sur les valeurs d’expertise dite de reconstitution pour qu’une SCPI ait l’obligation de diminuer son prix de part, sachant que la société de gestion n’a aucune obligation d’ajuster le prix de la part tant que celle-ci ne dépasse pas de +/- 10% de la valeur de reconstitution.
| Catégories de SCPI | Potentiels de plus ou moins-value (Valeur de reconstitution 2022 par rapport au prix de souscription) |
|---|---|
| SCPI Diversifiée | 3,01% |
| SCPI à prépondérance Commerces | 3,26% |
| SCPI à prépondérance Bureaux | 2,07% |
| SCPI à prépondérance Santé & éducation | 0,40% |
| SCPI Résidentiel (non fiscale) | 6,38% |
| SCPI à prépondérance Hôtels, tourisme & loisirs | 7,77% |
| SCPI à prépondérance Logistique & locaux d’activité | 5,64% |
| TOTAL | 2,83% |
| (source : La Boutique des Placements) | |
Ainsi, Raphaël Oziel se veut rassurant. En cas de baisse de prix de parts, ce serait un ajustement, et non une crise comme celle connue par le passé dans les années 1980. « Pour la première fois depuis la crise des subprimes de 2008 certaines SCPI pourraient baisser leur prix de part en 2023/2024. D’une part à cause d’une baisse effective de la valeur de leur patrimoine, mais aussi pour leur permettre de remonter le rendement facial calculé de la façon suivante dividende de l’année rapporté au prix de part au 1 er janvier. Cette inquiétude pour les épargnants est à relativiser dans le sens où ces baisses sont relativement faibles on parle de baisses à un chiffre. De plus la SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gâteau. Après une diminution régulière des rendements au profit de la plus-value. La tendance s’inverse, la diminution des prix de l’immobilier pourraient faire remonter les rendements des SCPI. D’autant plus que la collecte au premier trimestre s’est montrée massive (2,4 milliards d’euros) permettant de réaliser des acquisitions avec des rendement supérieurs de 15%, 20%. La trésorerie des SCPI en attente d’investissement rémunérée à 3 ou 4% leur permet de ne pas se précipiter et de négocier au mieux à l’achat dans un nouveau monde ou plus que jamais Cash is King. Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces créent aussi de nouvelles opportunités ».
Les SCPI suivantes pourraient voir le prix de leur part être revalorisées prochainement (la réglementation imposant une variation du prix de la part dès lors que la différence avec la valeur de reconstitution, en valeur absolue, dépasse le seuil de 10%) :
| SCPI (Gestionnaire) | Taux Distribution (*) (Année) | Eligibilité Assurance-Vie | Écart Prix de part VS Valeur de reconstitution |
|---|---|---|---|
| AESTIAM CAP HEBERGIMMO (AESTIAM) | 4.01 % (2023) | ❌ | -7.92 % |
| AESTIAM PIERRE RENDEMENT (AESTIAM) | 4.50 % (2023) | ❌ | -7.45 % |
| ATREAM HOTELS (ATREAM) | 5.30 % (2023) | ❌ | -7.81 % |
| CRISTAL LIFE (INTERGESTION) | 6.00 % (2023) | ❌ | -8.40 % |
| EPARGNE FONCIERE (LA FRANCAISE AM) | 4.43 % (2023) | ✅ | -7.37 % |
| EPARGNE PIERRE (ATLAND VOISIN) | 6.00 % (2023) | ✅ | -7.61 % |
| EPSILON 360 (EPSILON CAPITAL) | 6.25 % (2023) | ❌ | -8.27 % |
| GMA ESSENTIALIS (GREENMAN ARTH) | 3.01 % (2023) | ✅ | -7.36 % |
| LF OPPORTUNITE IMMO (LA FRANCAISE AM) | 5.46 % (2023) | ✅ | -9.83 % |
| NOVAPIERRE 1 (PAREF GESTION) | 4.50 % (2023) | ✅ | nc |
| SELECTINVEST 1 (LA FRANCAISE AM) | 4.13 % (2023) | ✅ | -9.77 % |
| SELECTIPIERRE 2 (FIDUCIAL GERANCE) | 4.04 % (2023) | ❌ | -9.55 % |
| (*) : TD (Taux de Distribution). Fiscalité non appliquée. Informations fournies à titre indicatif uniquement. | |||
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