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Avec les craintes d’un retournement du marché de l’immobilier, les banques sont plus frileuses pour prêter. Désormais l’apport personnel afin de souscrire un crédit immobilier avoisine les 19% du montant emprunté. Et ce n’est pas tout. Une épargne de précaution est également demandée.
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Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée remarquable de + 4.10 % en 2023, sans avoir recours au moindre bonus de rendement. Ce fonds euros est accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, sans contrainte de versement sur les unités de compte, 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque sur 2024. Son objectif de rendement pour 2024 devrait s’approcher des 5 % (non garanti, net des frais de gestion, brut des prélèvements sociaux et fiscaux). Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023.
La hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers est loin d’être terminée, cela devient désormais difficile pour les emprunteurs de convaincre une banque de prêter. Le taux d’usure applicable serait la raison de refus de près de 20% des demandes de prêt. Non seulement les banques demandent désormais un apport personnel plus important, mais elles vérifient également que les emprunteurs détiennent une épargne de précaution, non utilisée dans le cadre de leur projet immobilier.
Selon les différents courtiers, les dossiers acceptés sont ceux présentant l’apport personnel les plus importants. Cela ne changera jamais. Ce qui a changé c’est qu’emprunter pour sa résidence principale sans apport, ou avec un apport très faible en pourcentage, est un refus assuré. Ainsi, il faudrait désormais compter 52.594 euros d’apport personnel en moyenne en France, contre 29.405 euros l’an dernier, selon les chiffres du réseau de courtage Finance Conseil. La progression est significative (+78% sur un an). Du côté de CAFPI, même constat. Ainsi le courtier précise : "Il en découle une hausse importante des niveaux d’apport personnel qui se montent désormais à 19% de la valeur des projets en résidence principale (moyenne observée depuis le début de l’année), soit 54 300 € en province et 82 400 € en région parisienne."
| Montant emprunté | Apport moyen personnel demandé |
|---|---|
| 150.000€ | 28.500€ |
| 200.000€ | 38.000€ |
| 250.000€ | 47.500€ |
| 300.000€ | 57.000€ |
| 350.000€ | 66.500€ |
| 400.000€ | 76.000€ |
| 450.000€ | 85.500€ |
| 500.000€ | 95.000€ |
D’autres critères comptent pour les banquiers comme l’épargne après projet. Cela permet de savoir si les emprunteurs peuvent gérer des dépenses imprévues. La situation professionnelle, et notamment l’ancienneté des emprunteurs est également un critère important.
« Les banques demandent actuellement toutes, systématiquement, de l’apport personnel (…) et une épargne après opération qui ne sera pas mise dans le projet, mais servira à éviter la souscription d’un crédit à la consommation en cas de dépenses imprévues. Cela peut être des travaux de toiture ou l’achat d’une deuxième voiture, en limitant ainsi le risque de surendettement ou de non remboursement du crédit », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. La somme demandée varie selon les banques. Elle dépend de la situation des emprunteurs, mais correspond en général à 4 à 6 mensualités de prêt.
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