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En cette période favorable aux revendications en tous genres, élections présidentielles obligent, les droits de mutation, qu’ils soient liés à la transmission de patrimoine (à titre gratuit) ou lors d’une transaction immobilière (à titre onéreux) sont évidemment largement critiqués. Une comparaison avec nos pays voisins donne raison aux citoyens Français : notre pays est une purge fiscale. Le courtier en crédit immobilier Cafpi monte ainsi au créneau et confirme ce frein fiscal, empêchant notamment les Français financièrement moins aisés de devenir propriétaire.
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En cette période favorable aux revendications en tous genres, élection présidentielle oblige, les droits de mutation, qu’ils soient liés à la transmission de patrimoine (à titre gratuit) ou lors d’une transaction immobilière (à titre onéreux) sont évidemment largement critiqués. Une comparaison avec nos pays voisins donne raison aux citoyens Français : notre pays est une purge fiscale.
Nous confondons, trop souvent à tort, les taxes fiscales prélevées par les notaires lors d’une transaction immobilière, avec les émoluments de ces deniers. Le principal coût est lié aux taxes fiscales, et non à la rémunération des notaires. Ainsi, les frais de notaires nommées ainsi par le grand public, ne sont en fait, que les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO). Les notaires collectent cette taxe, mais il n’agit en aucun cas de leur facturation de leur propre chef. Les tarifs des notaires sont, du reste, réglementés. Les frais de notaires ne représentent qu’entre 1.5% et 2.5% du montant de la transaction.
Les droits de mutation sont exigibles dès la signature de l’acte de vente. Ils correspondent à la taxe départementale, représentant 4,5% du montant de l’investissement, et à la taxe communale, soit 1,20% de la valeur du bien. 2,37% du prix d’achat sont reversés à l’Etat.
Selon la FNTP, en 2021, les DMTO ont profité d’un marché immobilier très dynamique. Le nombre de transactions, notamment de ventes de logements anciens, a battu des records, encouragé par des taux d’intérêt très bas. Ainsi pas moins de 16,2 milliards d’euros de DMTO auraient ainsi collectés en 2021, soit 3 milliards de plus qu’en 2020. Cette forte hausse est généralisée sur l’ensemble du territoire. Des nuances sur l’ampleur des progressions existent cependant. Alors que les DMTO en Île-de-France croissent en moyenne de +17% (« seulement » de +9% à Paris), ils augmentent de +33% en Nouvelle-Aquitaine et en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Les départements où les DMTO enregistrent les plus fortes hausses (au-delà des +40%) sont la Guyane, l’Yonne, le Cantal, le Lot, la Dordogne, le Gers et le Gard.
Au niveau européen, la France est, une fois de plus, sur ce point particulier, un mauvais élève. En Autriche, au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, l’équivalent des droits de mutation coûte 2%. La Suède se contente de 2,5%. En Bulgarie, cet impôt varie de 2,5% à 4% pour les transactions les plus élevées. Le même mécanisme progressif existe en Tchécoslovaquie. Les Italiens sont quant à eux prélevés à hauteur de 3,5% et les Allemands de 6%. Les Portugais, pour leur part, se rapprochent des Français (8%), avec des droits compris entre 6% et 8%. La France est le seul pays derrière la Belgique, pays le plus lourdement taxé.
En 2012, le Parlement autorisait les départements à augmenter leur part de droits de mutation à titre onéreux de 0,70%, les portant à 8%, entièrement à la charge de l’acquéreur. En 2016, alors que seules cinq collectivités n’ont pas appliqué cette augmentation, ils représentaient 11 milliards d’euros de recettes pour l’Etat (4,95 Mds € pour les départements et 2,3 Mds € pour les communes). Paris, qui est à la fois département et commune a ainsi perçu 900 millions d’euros.
À leurs niveaux actuels, les droits de mutation constituent donc une part significative de l’achat et sont de nature à compromettre des acquisitions. Au rythme de l’inflation du marché, il faut aujourd’hui en moyenne de 6 à 7 ans pour réussir à neutraliser ces droits, par le mécanisme de la plus-value, une période pendant laquelle les acquéreurs n’ont donc pas intérêt à changer de logement, réduisant d’autant leur possibilité de mobilité. En somme, les droits de mutation sont bel et bien une charge augmentative du prix. Cette situation ne peut pas perdurer, surtout en cette période de hausse des taux de crédit immobilier. En réformant le régime fiscal des achats de logements, le pays disposerait d’un marché plus vigoureux et plus démocratique, accessible à tous les ménages, notamment les moins aisés.
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