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Crédit immobilier, nouvelle situation paradoxale, alors que les taux d’intérêts de marché montent, lentement mais surement, les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers baissent encore, vers de nouveaux records historiques, mais au cas par cas seulement.
📈 Remontée des taux d’intérêtscrédit immobilier
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour lePlacez votre argent sans risque ! Sans changer de banque, sans avoir à ouvrir un compte courant Monabanq, le compte rémunéré Rentabilis Monabanq (Crédit Mutuel Alliance Fédérale) est sans contrainte. Totalement gratuit. Le taux proposé est de 5 % brut durant 3 mois, jusqu’à 150.000 € de dépôt. Taux standard de 2 % brut. Totale liberté pour votre capital. Calcul des intérêts au jour le jour. Offre à saisir jusqu’au 30 avril 2024 inclus.
La nouvelle réglementation en vigueur depuis début janvier 2022 pousse les banques à sélectionner uniquement les meilleurs emprunteurs en leur proposant des taux toujours plus bas, allant jusqu’à 0.8% de réduction par rapport au taux moyen !
Les banques déroulent le tapis rouge pour les meilleurs dossiers d’emprunteurs. C’est tout le paradoxe de la situation actuelle. Alors que les taux d’intérêts de marché remontent les banques se sont lancées dans une concurrence aux meilleurs dossiers, en faisant de nouvelles concessions sur les taux proposés. La nouvelle règlementation leur imposant que 80% des crédits octroyés respectent les règles fait son effet. Le début d’année sera donc désormais réservé aux meilleurs dossiers de l’année, comme attendu du reste lors de la mise en place d’une telle règle.
Depuis le début de 2022, les meilleurs profils se voient proposer des taux inférieurs à 1.5%, quelle que soit la durée. Et pourtant les taux des crédits immobiliers sont globalement stables par rapport à décembre 2021, seules quelques baisses légères sont constatées dans certains établissements. Ainsi indique Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis : « L’heure n’est pas encore à la remontée des taux ni au resserrement drastique des critères, se réjouit Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis. Les banques souhaitent attirer les emprunteurs grâce à des barèmes très favorables et atteindre les objectifs ambitieux fixés pour cette année. »
Ainsi les taux moyens proposés restent stables à 1 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans avec des écarts importants selon les profils, avec les plus convoités qui peuvent toujours se financer à moins de 1 % sur toutes les durées : 0,55 % sur 15 ans, 0,75 % sur 20 ans et 0,95 % sur 25 ans.
En ce début d’année, les banques n’ont pas encore mis en place leur stratégie de taux, mais sont en d’ores et déjà en conquête de clientèle afin de réaliser des objectifs de production de crédits ambitieux, équivalents à 2021. L’un des enjeux pour elles sera de respecter les recommandations du HCSF, devenues depuis le 1er janvier, norme juridiquement contraignante, et qui pourrait ainsi devenir un vrai frein pour l’accès au crédit, notamment des investisseurs…
« Dans le contexte actuel, certaines banques n’envoient plus de barèmes tous les mois, mais préfèrent appliquer des réductions de taux au cas par cas, en fonction des revenus, de préférence élevés ou évolutifs, et de l’apport des emprunteurs, pouvant aller jusqu’à 0,80 point ! C’est une manière pour elles d’affiner leur stratégie de conquête de clientèle et d’individualiser la marge réalisée sur le crédit immobilier en fonction de la rentabilité future estimée du client… » analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.
Plus que jamais, les banques déploient les grands moyens pour séduire les meilleurs clients. En particulier ceux qui cherchent à acquérir leur résidence principale, alors que le traitement des investisseurs ou des acheteurs de résidences secondaires sont moins favorables.
« Cette année, la plupart des banques ont des objectifs de production de crédits équivalents à 2021 qui est une année record avec une production qui devrait atteindre 270 milliards d’euros de crédits contre 253 milliards en 2020. Ainsi les banques devraient maintenir une stratégie de taux offensive dans un contexte de concurrence interbancaire toujours aussi forte, tout en respectant la recommandation du HCSF devenue une norme juridiquement contraignante » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
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Ainsi, un jeune couple aux revenus cumulés de 6 000 euros pourra théoriquement emprunter quelque 523 000 euros sur vingt-cinq ans, sur la base d’un taux nominal de 0,90 % et un taux d’assurance de 0,35 %.
Depuis le 1er janvier, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière de ne pas dépasser 35 % d’endettement et 25 ans de durée de crédit est devenue une norme juridiquement contraignante, incitant les banques à suivre de très près leurs indicateurs et la répartition de leur production de crédits afin de respecter la marge de flexibilité de 20%. D’ores et déjà, en décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35 % d’endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce afin de limiter la part des financements à plus de 35 %... ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20 %.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 4,24 % | 3,95 % | 3,15 % |
| 10 ans | 4,43 % | 4,05 % | 3,45 % |
| 15 ans | 4,94 % | 4,25 % | 3,90 % |
| 20 ans | 5,24 % | 4,40 % | 4,10 % |
| 25 ans | 5,94 % | 4,55 % | 4,25 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 02/03/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Mais si globalement les banques ont bien respecté la marge de flexibilité accordée par le HCSF en 2021 (avec une part des prêts non conformes à la recommandation qui a atteint 20,9 % en juillet) c’est la répartition et l’affectation de cette marge qui pourrait poser problème à certains emprunteurs. En effet, la marge de 20 % doit être réservée à 80 % aux acheteurs de résidence principale, ne laissant que 20 % de ces 20 % aux investisseurs, soit seulement 4 % de la production totale des banques. Or en juillet la part de la production non conforme hors résidence principale représentait encore 5,2 % en moyenne, et surement bien davantage pour certaines banques, surtout en fin d’année où il y a une part plus élevée d’acheteurs investisseurs.
Or d’après les derniers chiffres de Century 21, 30,2 % des acheteurs étaient des investisseurs en 2021. Dans le contexte actuel de normes juridiquement contraignantes, on se demande comment cette part pourrait ne pas baisser en 2022, alors que la plupart d’entre eux sont déjà propriétaires d’une résidence principale avec parfois un crédit en cours, ce qui pèse nécessairement sur leur endettement. « Même si certaines banques, afin de rendre les règles de calcul de l’endettement plus favorables aux investisseurs, prennent désormais en compte les revenus fonciers, perçus et à percevoir, à 90 % au lieu de 70 %, et les commissions, primes et revenus variables à 90 % au lieu de 50%, cela risque de ne pas suffire pour permettre à certains investisseurs potentiels de respecter le taux d’endettement de 35 % et donc aux banques de rester dans les clous en les finançant, avec un risque de refus à la clé… » conclut Sandrine Allonier.
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