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Signe annonciateur d’une crise immobilière ? Le taux de loyers impayés, bien que délicat à mesurer, serait en hausse. Toutefois, rien d’alarmant outre mesure, ces taux d’impayés, en hausse de 300%, d’après certains sources, agrègent retards de paiement et réels impayés.
Immobilier locatifIndice de Référence des LoyersRevenus locatifs
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée remarquable de + 4.10 % en 2023, sans avoir recours au moindre bonus de rendement. Ce fonds euros est accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, sans contrainte de versement sur les unités de compte, 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque sur 2024. Son objectif de rendement pour 2024 devrait s’approcher des 5 % (non garanti, net des frais de gestion, brut des prélèvements sociaux et fiscaux). Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023.
L’inflation galopante actuelle sera évidemment la raison des retards de paiement de loyers constatés par plusieurs plateformes de gestion locative. Paradoxalement, du côté des bailleurs sociaux, auprès des Français les plus modestes, aucune dégradation des conditions de paiement des loyers ne serait constaté. Ce serait donc bien seulement dans le parc immobilier locatif privé que les impayés grimperaient en flèche.
Ainsi, d’après les chiffres publiés par la plateforme de gestion locative Imodirect « Les chiffres de nos impayés restent élevés par rapport à la normale », explique Arnaud Hacquart, patron de la plateforme. « Sur 2 000 biens gérés, nous enregistrons un taux d’impayés proche de 3 % au lieu de 1 % seulement avant la crise du Covid, c’est trois fois plus », détaille-t-il. Mais attention, certaines agences locatives agrègent retards de paiement de loyer et loyers réellement impayés. En France, compte-tenu de la réglementation favorable au locataire, ce dernier peut faire traîner le paiement de son loyer pendant quelques mois, avant d’en régler une partie. Pas suffisamment de temps pour déclencher l’assurance loyer impayé, suffisamment
Si certains investisseurs pensent encore que l’immobilier est un investissement anti-inflation, ils devront se rappeler que l’IRL (indice de référence des loyers) ne reporte qu’avec un effet retard l’inflation. Et si les baux prévoient l’indexation des loyers sur l’IRL, il sera bien difficile de faire passer des hausses de loyers de 5% ou plus. L’immobilier locatif n’est pas totalement un investissement défensif vis à vis de l’inflation.
Les loyers ne seraient pas les seuls à connaître des retards de paiement. Ainsi, les factures d’énergie pour le logement, tout comme pour l’eau, dont le prix n’a pourtant pas augmenter, connaissent également une explosion des retards de paiement : 30% des factures sont réglées après au moins une relance par courrier, en forte augmentation par rapport à 2021, année pour laquelle les retards de paiement étaient déjà en hausse de +17%.
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