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⚠️ Cet amendement 2789, concernant la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values du bien immobilier en LMNP, n’a pas été retenu dans le texte final de la loi de finances 2024, validé par application du 49.3 ce mercredi 18 octobre 2023.
Tribune de Christophe Duprat et Arnaud Gayot, cofondateurs de Qlower.
L’amendement 2789 adopté hier signe la fin de la location meublée non professionnelle
Examiné et adopté le 12 octobre, l’amendement CF-2789 déposé par le Groupe Renaissance a été adopté et fera partie du projet de loi de finance 2024. Les bailleurs particuliers proposant des logements meublés perdent un avantage majeur et vont privilégier d’autres classes d’actifs. On s’attend à une accélération de la thrombose subie par les milliers d’étudiants, jeunes actifs, et autres foyers déjà face à la difficulté extrême pour trouver un logement.
Tandis que les annonces d’un alignement des abattements des régimes Micro (Micro Foncier, Micro BIC et Location de tourisme) se succèdent, c’est un coup de Trafalgar que le Groupe Renaissance vient de jouer. Plusieurs amendements ont été proposés puis retirés autour du sujet du calcul de la plus-value. Hier soir, par surprise, c’est un amendement anodin qui vient porter un coup sérieux à la location meublée.
En clair, le calcul de la plus-value s’alourdit du montant des amortissements déjà déduits. Ainsi, un bailleur ayant loué meublé son logement pendant 10 ans, avait jusque-là la possibilité d’amortir son bien, traduisant comptablement l’usure du temps. Ce sera désormais impossible. L’adoption de cet amendement au projet de loi de finance 2024 verra la fiscalité s’alourdir considérablement en cas de plus-value.
Exemple : Un appartement loué en meublé, acquis à 150 000 euros en 2015, aura bénéficié pendant 10 ans d’un amortissement de 68 000€. Dans un marché haussier de 30% en 10 ans, la valeur de l’appartement est maintenant de 195 000€.
En 2023, la plus-value est de 195 000 - 150 000 soit 45 000€.
En 2024, la plus-value sera de 195 000 - (150 000 - 68 000) = 113 000€.
Pire, pour le particulier ayant investi dans la rénovation énergétique du bien loué meublé, la dépense est neutralisée par l’amortissement. L’amélioration des logements proposés n’a alors aucun avantage économique. C’est donc une double erreur que fait là le Groupe Renaissance.
Modifier les règles fiscales qui pénalisent les bailleurs particuliers offrant un logement à 1 foyer français sur 4.
Désinciter les bailleurs à réaliser des travaux amortissables dans le contexte climat pourtant évident.
Cet amendement injuste n’aborde aucunement 2 points qui ne sont pas des détails :
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt dû par les bailleurs meublés qui ne semble pas vouloir disparaître
Le taux global des prélèvements sociaux qui présente toujours un écart entre la location nue et meublée, et la location saisonnière.
Maintenant cet amendement adopté, quelles options possibles ?
L’alerte est donnée : le Gouvernement change les règles en cours de partie. L’immobilier requiert une vision long terme et une stabilité de la fiscalité. Pourtant, les investisseurs particuliers participent massivement à l’effort climatique et à l’effort du logement en investissant dans l’immobilier et proposant des logements à 1 foyer sur 4 moyennant une rentabilité moyenne de 4,5% avant fiscalité. Compte-tenu du risque et de l’effort demandé, ce coup en douce vient rompre la confiance nécessaire.
Les investisseurs déçus adopterons majoritairement 2 comportements :
Vendre en urgence avant le 31/12/2024, sans préparation et sous la contrainte fiscale, afin d’échapper à une sur-fiscalité de la plus-value
Créer des SCI qui, soumises à l’impôt sur les sociétés, bénéficient d’une fiscalité plus stable.
Cet amendement doit être validé par le Sénat lors de son examen, spécifiquement voulu en session extraordinaire par Elisabeth Borne, facilitant ainsi le recours au 49.3.
Christophe Duprat et Arnaud Gayot sont cofondateurs de Qlower, solution comptable et fiscale pour les investisseurs immobiliers. Engagé dans l’inclusion des séniors et la rénovation énergétique, Qlower sert 8000 propriétaires bailleurs dans toute la France.
La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement ». Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.
Guidé par un objectif de justice fiscale et afin de corriger les déséquilibres fiscaux entre la location de meublés et la location de logement nus, le présent amendement vise à corriger une anomalie du régime fiscal de la location meublée non professionnelle. L’une des singularités fiscales de ce type d’activité réside dans la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value. Au cours de la location, on considère que le bien se dégrade et donc qu’il perd de la valeur ce qui justifie la déduction des amortissements des revenus tirés de la location. Alors qu’au moment de la cession, on considère que le bien n’a pas perdu de valeur et c’est le prix d’acquisition qui est considéré indépendamment des amortissements déduits Ce mode de calcul est décorrélé de la réalité économique du bien.
Ainsi, pour un même appartement loué en meublé, acquis à 100 000 euros duquel on a déduit 10 000 euros d’amortissements au cours des années de location et qui est revendu à 120 000 euros :
les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre non professionnel mais ne seront pas réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000-100 000 euros = 20 000 euros ;
les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre professionnel mais seront réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000-(100 000-10 000) euros = 30 000 euros.
Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise. Cet amendement corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel.
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Bonjour, bonne nouvelle ! Cet amendement concernant la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values du bien immobilier en LMNP n’a pas été retenu dans le texte final de la loi de finances 2024, validé par application du 49.3. Bien à vous
Sauf erreur de ma part, mais il me semble qu’il y a une confusion dans votre article. En effet, l’amendement en question (disponible ici : [URL éditée par le modérateur]) stipule que seuls les LMP sont concernés par cette modification du calcul de plus-value, et pas les LMNP.
Bonjour, non, lisez bien la dernière phrase de la présentation de l’amendement :). Comme toujours, ce n’est pas hyper clair. Mais la bonne nouvelle, c’est que cet amendement adopté, n’a pas été retenu dans le texte final de la loi de finances (partie recettes) qui a été retenu via l’application du 49.3 ce jour. Cet amendement n’est donc pas retenu. Bien à vous.
Sans être expert je pense que dès lors que le bien est détenu depuis 30 ans il n’est plus question de taxer la plus value. Comme il semble que les amortissements soient réintégrés à "la plus ou moins value réalisée" (c’est ce que j’ai lu) et non indépendamment de celles-ci, il n’y aurait donc aucun impôt après 30 ans de détention.
Il semble également entendu que dans le cadre de la transmission de la nue-propriété (démembrement de propriété) à ses enfants, ceux-ci ne subiront pas la réintégration des amortissements réalisées par le parent pour le calcul de la plus value s’il vendaient. Et d’ailleurs l’amortissement n’était possible que sur la part usufruitière.
Enfin, un bien qui devient résidence principale après avoir été loué en meublé devrait logiquement échapper au principe de réintégration puisque la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus value de plein droit.
Bonjour, est-ce ce que la déduction des amortissements du prix d’acquisition correspondront uniquement aux amortissements de la valeur de l’immeuble ou aussi sur les amortissements des travaux ?
Qu’adviendra t’il de la déduction du forfait de 15% pour travaux si ils ont déjà été portés en amortissement ?
Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour,
Que se passe-t-il si on a l’opportunité de passer de la LMNP à LMP en 2024 ?
au moment du passage de la LMNP à à la LMP ?
au moment de la revente du bien amorti après location en LMP ?
La plus-value (qui intègre les amortissements) sera-elle exonérée en cas de chiffre d’affaire inférieur à 90 000 €
en cas de donation de la nue-propriété, de la pleine propriété ?
Bonjour, l’on parle là de la loi de finances 2024, aucun doute qu’elle sera promulguée avant la fin d’année 2023, d’une manière ou d’une autre. Toutefois, ce qui compte c’est la version retenue du texte. En effet, compte-tenu de l’aspect rétroactif de cet amendement (des investisseurs se retrouvent dans un cas de figure pour lequel si la loi avait été ainsi depuis le début, ils n’auraient pas forcément investi), il se peut qu’il soit considéré comme non recevable par le Conseil Constitutionnel. Cet amendement pourrait être ainsi retoqué en ne s’appliquant qu’aux nouveaux investissements par exemple, ce qui n’est pas le cas dans le texte actuellement. Bien à vous.
Bonjour,
Quel est l’avantage de passer en SCI dans ce cas ?
Car en SCI les amortissements sont également pris en compte dans le calcul de la plus value.
Cordialement
Bonjour,
Faut il également un numéro de Siret lorsque l on fait de la location meublée saisonnière ?
Quand connaitra t on les nouvelles dispositions fiscales concernant la location saisonnière de tourisme classée ?
Bien à vous
bonjour
est ce que cette modification pourra toucher les lmnp anterieures à 2024 en cas de vente utérieure ?
j’ai acheté un bien 200 ke si je revends au meme prix apres amortissement total est ce que j’aurai bien 200-(200 -200)soit 200 ke de plus value ?
Bonjour, oui. Et oui, bien-sûr les LMNP antérieurs sont impactés, sinon, cet amendement n’aurait aucun intérêt. Plus personne ne partira en LMNP à compter de 2025. Afin d’échapper à ce revirement de situation, soit il faut vendre rapidement pour échapper à la mesure, soit passer en SCI (qui ne comporte pas que des avantages, loin de là...). Attention toutefois, cet amendement a été adopté mais la loi de finances 2024 n’est pas encore promulguée. Bien à vous.
Bonjour,
Merci pour et article. C’est alarmant ces changements de règles... On fait un investissement en faisant des estimations et un emprunt sur 20 ans, mais les règles risquent de changer tous les ans...
Est ce que la solution, pour contrer cet imposition sur la plus value sur la valeur entière du bien, serait de garder le bien plus de 22 ans, voir 30 ans ? Voici ce que j’ai lu rapidement sur un autre site :
La plus-value d'une résidence secondaire est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien. Au-delà de 30 ans de détention, elle sera complètement exonérée, puisqu'elle sera aussi exempte d'impôt pour les prélèvements sociaux.
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