Immobilier fractionné (Fragments, Blocshare, Meute Invest, ...) : un miroir aux alouettes pour les accros à la pierre ?

L’immobilier fractionné, ce serait depuis quelques mois, la nouvelle tendance alternative aux SCPI, pour les investisseurs modestes. Beaucoup de promesses... Pourront-elles êtres tenues durablement ?

Les offres en immobilier fractionné sont-elles vraiment attractives ? © stock.adobe.com

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Publié le mardi 28 novembre 2023 par Denis Lapalus , mis à jour le lundi 29 avril 2024 à 09 h 31

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Pour investir sur le secteur de l’immobilier, plusieurs moyens sont possibles :

investir via l’acquisition d’un bien immobilier en direct,
investir via des actions de foncières cotées,
investir en pierre-papier (SCPI, SCI, etc.),
investir via le crowdfunding immobilier,
investir via l’immobilier fractionné.

Une combinaison de plusieurs de ces manières d’investir reste toujours possible. Cet article s’intéresse particulièrement à ce dernier point, l’immobilier fractionné, très tendance auprès des jeunes investisseurs, séduits le plus souvent par ce potentiel recours à la blockchain, ou toute autre technologie séduisante à leurs yeux. L’essentiel devant être d’investir dans l’immobilier. Pour autant, l’immobilier fractionné ne permet pas de le faire réellement. Tout comme le crowdfunding immobilier, l’immobilier fractionné n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), car il ne s’agit pas d’un investissement immobilier, mais d’un investissement financier, sans aucun droit de propriété immobilière.

Qui n’aimait pas les fractions en primaire ?

C’est la grande tendance. Afin de ratisser plus large, d’avoir davantage de clients, il convient d’inciter les jeunes actifs à investir. Et cela fonctionne ! Via les mobiles, influenceurs et mise en place des bonnes vieilles ficelles marketing, courtiers et autres intermédiaires financiers n’hésitent plus à tout fractionner : des actions fractionnées en bourse, des obligations fractionnées à partir d’un euro seulement, aux actifs tangibles, tels que des tableaux ou des œuvres d’art, et désormais des biens immobiliers. Tout est désormais fractionné ! Mais ce fractionnement n’est pas synonyme de propriété. Certains investisseurs penseraient réellement détenir une partie de l’actif fractionné. Premier écueil. Non, l’immobilier fractionné reste un pur investissement financier. La déception peut être potentiellement au rendez-vous. Sans compter les promesses faites sur les rendements. Et pour les cas où tout ne se déroule pas comme prévu ?

Immobilier : un placement à risque, dans tous les cas

En premier lieu, il convient de faire remarquer qu’un investisseur pensant que l’immobilier est un placement sans risque se trompe, lourdement. Deuxièmement, le regroupement d’investisseurs dans le but de construire un patrimoine immobilier et d’en percevoir les revenus, n’a évidemment rien de nouveau. Les SCPI en sont le meilleur un exemple (une ancienneté de plus de 55 ans !). Les SCPI ne font pas qu’investir dans l’immobilier d’entreprise, nombre d’entre elles investissement également dans l’immobilier résidentiel. C’est pourquoi ces propositions d’investissements en immobilier fractionnés pour des logements mis en location, semblent pour le moins surprenantes, voire déroutantes. Troisièmement, éviter les marchés financiers, régulés, pour souscrire des obligations émises par des sociétés non régulées, non évaluées par des sociétés de notation, tient de la prise de risque maximale.

Immobilier fractionné

Sur le principe, tout semble relativement clair. Tout investissement peut, à partir d’1 seul euro, de 50 ou de 200 euros, selon les intermédiaires, investir en immobilier fractionné. Pas de crédit, pas de biens à gérer, etc. La liste des arguments vantant le bien-fondé de l’immobilier fractionné remplit des pages entières sur la toile. Ce sont, du reste, les mêmes arguments que pour les SCPI. Ce qui compte pour l’investisseur est évidemment de savoir si l’on ne lui vend pas (trop) du rêve. Il ne sera jamais propriétaire d’une fraction d’un bien immobilier, c’est acté.

Détails d’un cas concret

Meute Invest, qui connait un succès important auprès des investisseurs, a proposé un investissement obligataire, proposant un objectif de rendement brut de 5.56 %, soit 3.89 % net pour l’investisseur (via flat tax). En voici les détails concernant le projet immobilier sous-jacent. Pour rappel, l’investisseur verse son capital sur une ligne d’émission obligataire, mais ne prend nullement part dans le projet immobilier listé ci-dessous.

Il s’agit d’un appartement situé à Orvault, proche de Nantes, un 6 pièces de 100 mètres carrés, avec une seule salle de bains, dont le prix d’acquisition est de 198.750 €. Le DPE est à F. Le budget global, dont les fonds sont levés via l’émission obligataire, est de 320.000 €. Après travaux, le DPE espéré serait à D.

Budget du projet	320 000 €
Prix FAI	198 750 €
Travaux et ameublement	82 900 €
Frais de notaire	14 100 €
Hypothèque	1 450 €
Provisions	4 800 €
Frais de Louve Invest (5.60%)	18 000 €
Loyer mensuel CC potentiel	2 250 €
Charges	740 €
Loyer net mensuel potentiel	1 510 €
Rendement brut annuel potentiel	5.66 %
Rendement net annuel potentiel	3.89 %

L’investisseur fractionné ne sera jamais propriétaire du bien

Il faut être clair. La propriété d’un bien immobilier ne peut pas divisée en 1000 parts égales sans que les 1000 investisseurs signent un acte notarié. La transmission de propriété d’un bien immobilier ne peut être effectuée que via un acte notarié. Si vous êtes investisseur et qu’aucun notaire de vous demande de signer un acte d’achat, vous ne serez donc pas propriétaire.

Alors en investissant 200 euros dans un projet en immobilier fractionné, vous êtes propriétaire de quoi ? Et bien d’un produit financier. Ce dernier prendra souvent la forme d’une obligation, un pur produit financier, émis par la société proposant l’acquisition d’un bien immobilier, pour son compte, et non celui des investisseurs. Les investisseurs en fractionné percevront alors une quote-part des revenus (loyers) proportionnelle au montant de leur investissement. Les obligations, cotées sur les marchés financiers, sont accessibles également en fractions auprès de courtiers en ligne, désormais. La différence étant que celles des investissements fractionnés ne sont pas liquides, et émises par des sociétés dont la solidité financière est toute relative. Autant dire qu’il s’agit d’obligations mal notées, si toutefois une agence de notation devait le faire. Le rendement des obligations mal notés (high yield) est très élevé, au-delà des 10% pour la catégorie CCC. Celui des obligations proposées via l’immobilier fractionné ne le sont pas.

Variation de la valeur du bien immobilier

Que se passe-t-il en cas de variation de la valeur du bien immobilier ? Tout le monde espère évidemment que ce bien prenne de la valeur au fil des années, mais le marché de l’immobilier est fait de cycles. Nous avons entamé un cycle baissier depuis le début de l’année 2023. Pas de magie. En cas de baisse de valorisation du bien, la valeur des actifs financiers détenus par les investisseurs baissera de la même ampleur. La société qui effectue le portage du bien ne prend donc aucun risque pour elle et le reporte sur les investisseurs. Il faut noter qu’en cas de hausse de valorisation, de même, les investisseurs en bénéficieront avec une potentielle plus-values lors de la revente du bien.

Horizon de placement ?

L’immobilier est un placement de long terme, tout simplement, car les frais de transaction sont élevés. L’immobilier est un actif illiquide, tout prend du temps. C’est pourquoi, logiquement, les sociétés proposant de l’immobilier fractionné proposent des horizons de placement allant de 8 ans pour Fragments à 10 ans pour Meute Invest.

Des frais prohibitifs...

Les sociétés proposant l’immobilier fractionné sont gourmandes en frais. En premier lieu, les frais de souscription. Trop élevés pour être attractifs : pas moins de 5 % ! Les acteurs du marché se sont visiblement calés sur ce niveau. Les principaux acteurs du marché se sont alignés sur ce seuil.

Rendement brut de 7% ?

Cela veut dire qu’avec un rendement de 7% brut proposé, soit 4.9% net, la première année du placement part en pure perte. L’on choisit de ne pas considérer l’inflation... Certaines SCPI sont désormais sans frais de souscription, cela mérite donc réflexion, mais ce n’est pas tout. Le pire arrive.

Des frais récurrents élevés

Ces chers frais d’exploitation... Aux frais d’entrée s’ajoutent les frais d’exploitation. Et là encore, c’est prohibitif. Des frais d’exploitation allant jusqu’à 30 % des loyers versés ! Lors de l’exploitation du bien la société prélèvera des frais de gestion pouvant aller de 20 à 30%, alors qu’une agence immobilière peut gérer le bien pour moins de 10%. Ainsi, Fragments propose des frais de gestion de 20 %. Du côté de Meute Invest, le calcul est plus ardu puisque les frais de gestion s’élèvent à 0.5% du prix du bien. Toutefois, cela semble bien plus raisonnable. Ainsi, un appartement d’une valeur de 300.000€, loué 12.000€ par an, subira des frais de gestion de l’ordre de 12.5% (300K * 0.5% /12000). Pour rappel, pour un bien réellement détenu en direct, il est aisé de trouver une agence immobilière gérant l’intégralité d’un bien immobilier loué pour moins de 10% des loyers perçus.

Des rendements attractifs, mais bruts

Les rendements ne sont évidemment pas garantis, comme pour n’importe quel investissement dans l’immobilier. Ces rendements sont bruts et sont soumis à fiscalité, tout comme aux prélèvements sociaux. Il convient donc de réduire les rendements annoncés de 30% (flat tax) afin d’estimer le rendement potentiel que l’investisseur est en droit d’espérer. Ainsi, un 7% brut de rendement potentiel est, pour l’investisseur, un rendement potentiel de 4.9%. Soit peu ou prou l’inflation en 2023.

La bonne nouvelle étant que ce type d’investissement ne rentre pas dans le cadre de l’IFI, s’agissant d’un investissement financier (obligataire) et non pas d’une prise de participation dans une société immobilière, à l’instar des SCPI notamment. C’est dire que l’immobilier fractionné n’a pas grand chose d’un investissement immobilier, hormis le fait de savoir que l’argent prêté sert à financer un bien immobilier mis en location.

Sociétés	Investissement minimum	Frais d’entrée	Frais de gestion annuels
Blocshare	100 €	de 5 à 9% HT	2.5% HT des loyers
Fragments	50 €	5%	20 % des loyers
Meute Invest	200 €	5%	0.5% du prix du bien

Conclusion

Il est probable que l’immobilier fractionné soit source de confusions auprès d’investisseurs néophytes en investissements immobiliers. Ces propositions en immobilier fractionné laissant penser que l’on peut détenir une partie d’un investissement immobilier. Il s’agit toutefois d’un pur produit financier et ce n’est donc pas un investissement dans l’immobilier. Sa non prise en compte pour le calcul de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) doit permettre de convaincre les plus septiques.

Un des avantages de cette formule d’investissement financier est de permettre de n’investir que des sommes modestes. Toutefois, les risques pris sont importants, les sociétés proposant ce genre de montages financiers, sont, pour la plupart de jeunes sociétés. Une faillite de leur part serait équivalente à une perte en capital pour les investisseurs.

Un conseil formulé auprès des jeunes actifs, cœur de cible de ce type de proposition, serait de sécuriser partiellement leurs investissements via l’assurance-vie. Et pour ceux qui souhaitent réellement investir en immobilier, il serait alors aisé de le faire, via des SCPI. L’avantage étant que la fiscalité sera bien plus attractive et que les risques liés à non liquidité des parts seraient réduits.

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