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Les rendements des SCPI vont-ils décaler plus fortement à la baisse en 2023 ? L’immobilier d’entreprise face à la crise ?
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Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Les investisseurs en parts de SCPI surveillent deux leviers : le prix des parts, qui peut varier à la hausse tout comme à la baisse, et le rendement (les revenus).
Le prix des parts de SCPI. Si du côté de l’immobilier résidentiel, la tendance est claire : les prix sont désormais orientés à la baisse, du côté de l’immobilier d’entreprise, c’est moins net. Certes, la SCPI Laffitte Pierre a déjà acté une baisse du prix de sa part de 8.34% en avril dernier, mais la valorisation des actifs immobiliers d’entreprise ne semble pas pour autant orientée à la baisse de façon généralisée pour le moment.
Du côté des rendements des SCPI, comme désormais chaque année depuis la crise COVID, le premier trimestre est toujours plus faible que les suivants. Ce constat poussant les investisseurs avertis à pondérer ces annonces d’alerte de baisse sur les rendements des SCPI, le marché ne fonctionne pas ainsi. Les gérants de SCPI pouvant puiser dans leurs réserves afin d’atteindre leurs objectifs avant la fin d’année.
Alors que les distributeurs de SCPI continuent d’afficher des objectifs de rendement à 6% en 2023 sur leurs SCPI préférées (celles pour lesquelles ils ont un partenariat de distribution), d’un autre côté, ils publient des analyses soulignant une potentielle baisse de rendements des SCPI à venir. Un double discours déroutant. À souffler le chaud et le froid, ces plateformes, dont le modèle économique est uniquement basé sur la distribution des SCPI partenaires, risquent de perdre la confiance des épargnants.
Sur les trois premiers mois de l’année 2023, le rendement moyen des SCPI, estimé par France SCPI serait de 4,15% [1]. Mettre en relief cette baisse de plus de 8% par rapport au rendement moyen de 2022 n’a que peu de sens, puisque l’an dernier, à la même époque, le constat était le même. La baisse de rendement au premier trimestre 2022 vis à vis du rendement moyen sur l’année 2021 était également conséquent. Cela n’a pas empêché le rendement des SCPI sur l’année 2022 de dépasser celui de 2021.
| Secteurs immobilier d’entreprise | Projections de rendements annuels 2023 |
|---|---|
| Logistique | 5.65 % |
| Diversifié | 5.24 % |
| Hôtels | 4.86 % |
| Santé / éducation | 4.38 % |
| Commerces | 4.33 % |
| Bureau | 4.10 % |
| Source : estimation de rendements annuels 2023 France SCPI | |
À la lecture des projections de rendements 2023, il apparaît qu’une alerte sur les rendements n’existe, du moins pour le moment.
Les gérants de SCPI sont prudents. Le marché de l’immobilier d’entreprise entre dans une période incertaine. La chute des transactions dépasse les 30% et aucune acquisition majeure n’a été signée depuis le début de l’année.
Fort logiquement, les plus grandes baisses sont à chercher du côté des secteurs qui affichaient jusqu’alors des plus forts rendements. Ainsi, le secteur de la logistique devrait fortement baisser, du moins en pourcentage, tout en restant un des secteurs les plus rémunérateurs. D’ailleurs l’IEIF, le lobby de la pierre-papier, classe le secteur de l’immobilier logistique comme étant le placement le plus rentable depuis ces 5 dernières années. De même, les SCPI sans frais d’entrée devraient voir baisser leur rendement, et là encore, en pourcentage, pourraient afficher les plus fortes baisses. En valeur, ces SCPI sans frais resteraient parmi les toutes meilleures du marché, l’absence de prélèvement de frais de souscription sur le prix de la part étant un fort levier de performance.
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[1] Parmi toutes les sociétés de gestion, AEW Ciloger, Amundi, Fiducial n’ont pas souhaité diffuser leurs chiffres de rendement. Ces derniers ont donc été extrapolés sur la base des 3 premiers trimestres de l’année 2022 et de l’évolution de toutes les SCPI du marché pour les 4 premiers trimestres de l’année.
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