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Les montants introduits dans l’immobilier par les grands investisseurs, c’est-à-dire en excluant les ménages, ont atteint un haut niveau et risquent de baisser en cas de ralentissement économique, prévient mercredi la Banque de France, jugeant néanmoins limité le risque de déstabilisation financière. Cette politique de taux historiquement et artificiellement bas a contribué à la flambée des prix de l’immobilier d’entreprise, sans réelle lien avec l’économie réelle. Une correction des prix serait saine. La contagion de cette crise attendue pourrait impacter les entreprises et les particuliers, dans une moindre mesure.
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Nous y sommes. Cela fait des mois que les professionnels tirent le signal d’alarme. Les prix de l’immobilier, et spécifiquement de l’immobilier d’entreprise, sont sur-évalués de 20 à 30% sur le marché français. La pierre papier, donc les SCPI, principalement investies en immobilier d’entreprise sont sensiblement concernées par cette alerte.
"Il existe un risque de correction des prix à la baisse en cas de remontée soudaine des taux d’intérêt ou de dégradation des perspectives économiques", explique l’institution dans un article publié dans son bulletin bimestriel. Dans cette analyse, basée sur des données fournies par des acteurs privés et des organismes publics comme Eurostat, la Banque de France s’interroge sur "un risque de bulle financière" dans ce qu’elle qualifie d’immobilier commercial.
Ce terme ne recouvre pas, comme c’est parfois le cas ailleurs, les centres commerciaux et locaux du même type, mais l’immobilier possédé par de grands acteurs économiques et financiers.
Si les locaux commerciaux en font souvent partie, ce domaine regroupe d’autres catégories dont les bureaux, la logistique et, dans une moindre mesure, les logements.
"Depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier commercial progressent à un rythme soutenu", prévient la BdF. "En France, la situation est particulièrement marquée puisque les prix y connaissent une croissance continue depuis 2009 et ont désormais dépassé leur niveau antérieur à la crise, notamment sur le secteur des bureaux."
C’est surtout le bas niveau des taux d’intérêt, conséquence des politiques très interventionnistes des grandes banques centrales, qui stimule ce phénomène : il limite les perspectives financières de la dette publique ou privée, placement traditionnel des investisseurs institutionnels, et rend l’immobilier plus intéressant financièrement.
"Les volumes de transactions inédits observés depuis quelques années et les niveaux record de prix atteints sur le segment de l’immobilier commercial alimentent aujourd’hui un débat sur l’existence d’une surévaluation", prévient la Banque de France.
L’institution recourt à différents modèles pour comparer l’évolution de ce marché par rapport aux "fondamentaux", qui caractérisent la réalité économique. Ces modèles ont plutôt tendance à montrer que les prix de l’immobilier commercial montent plus vite, particulièrement les bureaux.
Pour autant, la Banque de France minimise le risque de déstabilisation financière, car ces investissements immobiliers représentent une faible part du portefeuille des banques et autres institutions.
"En revanche, on ne peut exclure un impact sur les entreprises", elles-mêmes souvent propriétaires, "et dans une moindre mesure, sur les ménages, par effet de contagion", prévient l’article.
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