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Le retournement du marché de l’immobilier se traduit par une hausse sans précédent du taux de défaut des projets de financement participatif dans l’immobilier.
Crise immobilièreCrowdFunding immobilier
Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Sans surprise, avec le retournement du marché de l’immobilier, le secteur du crowdfunding immobilier est également impacté. Le nombre de projets en retard de remboursement augmente de 13% au mois de mars dernier à 14.69% au mois de juin. Le taux de défauts explose à 7.8 %. Il est à noter que ce marché du crowdfunding ne considère pas qu’un retard de plus d’une année est un défaut de paiement, contrairement aux règles de marché en vigueur sur le marché obligataire.
Le secteur du crowdfunding immobilier fait grise mine en 2023. Et pourtant, au contraire du marché de l’immobilier neuf, l’année 2022 a été faste pour le financement participatif immobilier, avec un nouveau record de collecte (2,355 milliards d’euros). Le taux de rendement moyen, attractif de 9.53%brut, rappelle que ce type d’investissement est à risques de perte en capital. Certains épargnants devraient s’en mordre les doigts. Les pertes définitives (défauts) se multiplient.
Tandis que les ventes de biens neufs sont en lourde chute, près de 25% en 2022, les premiers mois de 2023 s’annoncent dramatiques. La hausse des taux d’intérêts combinée avec la baisse généralisée des prix dans l’ancien et la fin des dispositifs d’incitation fiscale avantageux laissent le marché immobilier neuf sans attrait pour la majorité des acheteurs et investisseurs. Le secteur de la promotion immobilière devant faire de son côté à la forte hausse du coût des matériaux et aux coûts de financement de plus en plus élevés, l’équation ne semble pas avoir de solution en l’état. Le financement participatif immobilier va devoir affronter sa première véritable crise.
En mars dernier nous constations, selon les données publiées par la plateforme HelloCrowdfunding, 287 projets en retard de remboursement constatés sur les 2179 projets actuellement en cours. Ainsi, ce sont 13.17% des projets en retard de remboursement (en nombre).
En juin 2023, la même plateforme indique 337 projets en retard sur 2294 projets en cours, soit 14.69% des projets en retard d’au moins 6 mois. Parmi ces projets en retard de remboursement, 179 projets, soit 7.8% sont en retard de remboursement de 13 mois et davantage. Ce retard constitue, au sens financier, un défaut de remboursement.
Les investisseurs en crowdfunding immobilier devront faire preuve de patience, car les retards de remboursement seront de plus en plus nombreux. Le taux de défaut sur ce secteur va grimper fortement et devrait signer un nouveau record. Jusqu’à maintenant, le crowdfunding immobilier n’a jamais été confronté à une crise.
Ces programmes sont sensiblement moins impactés par la crise immobilière que le secteur de la promotion immobilière. L’achat d’immeuble pour la revente en lots reste toutefois mal orienté puisque les prix sont à la baisse. Toutefois, les biens immobiliers seront toujours présents. C’est pourquoi, si le marchand de biens a suffisamment de liquidités pour passer cette période défavorable, et si le retournement de l’immobilier n’entraîne pas trop bas les prix, ces projets conservent leurs chances d’aboutir. Il faut bien terminer par une note positive. En ayant 1 ou 2 lignes perdantes sur un portefeuille de 15 lignes, l’épargnant sera toujours gagnant.
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