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Chute des ventes, taux annulation des réservations en forte hausse, abandons de nouveaux programmes... La crise immobilière s’accentue dans le neuf.
Crise immobilièreImmobilier neuf
Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
La forte hausse du coût du financement a précipité le secteur du logement neuf dans le rouge. Mais ce n’est pas la seule raison, selon les promoteurs, qui dénoncent aussi la pénurie d’autorisation de construire dans plusieurs communes de la métropole.
L’observatoire FPI de l’immobilier neuf a livré ses analyses pour le premier trimestre 2023 : la chute du marché de l’immobilier neuf serait de 25%. Des disparités apparaissent parmi les différentes régions françaises, logiquement.
La filière du logement neuf accumule désormais des difficultés inextricables sur l’offre et sur la demande.
La baisse de l’offre (mises en vente) atteint 24,8%. Avec seulement 16 912 lancements commerciaux, le niveau de ce T1 2023 est le trimestre le plus bas depuis la création de l’Observatoire de la FPI en 2010. Ce point bas s’explique par la chute de la délivrance des permis de construire et par le report ou l’abandon d’une opération sur 5.
Les ventes totales de logements neufs du T1 2023 baissent de 34,3% par rapport au T1 2022, qui était déjà très bas. Au-delà de l’inquiétude des ménages pour l’avenir, cette baisse s’explique aussi par des décisions technocratiques prises en 2021 et qui s’avèrent bloquantes : caractère contraignant des règles édictées par le Haut conseil de stabilité financière, réforme du dispositif Pinel avec la création d’un Pinel+, dont les critères techniques, mal rédigés, le rendent quasiment inopérant.
Pour Pascal Boulanger, Président de la FPI France : « Le gouvernement doit prendre la mesure que certaines décisions prises alors que la demande était forte et soutenue s’avèrent, avec le retournement du marché, totalement contreproductives. Il est vital de revenir sur ces décisions pour éviter de s’enfoncer encore plus dans la crise : adaptation des critères du Haut conseil à la stabilité financière, retour au Pinel classique notamment. »
L’Observer de l’immobilier toulousain indique qu’au premier trimestre 2023 les mauvais chiffres se sont imposés une nouvelle fois. « Nous constatons une chute des ventes au détail de 65 % par rapport à la même période l’année dernière, et de 42 % par rapport à fin 2022. Et, surtout, un seuil fatidique de 30 % d’annulation, qui a touché principalement des investisseurs. C’est du jamais-vu. Nous n’avions pas connu de tels indicateurs depuis la création de l’observatoire en 2002 », a résumé Laetitia Vidal, la présidente de l’Observer et directrice générale de Pierre Passion.
Des difficultés de financement qui n’épargnent pas le marché de la maison individuelle. « Nous enregistrons cette année 15 à 20 % d’annulation de contrats faute de financement. Il y a un an et demi, ce chiffre n’excédait pas 5 %. Aujourd’hui, seul le marché de la maison haut de gamme tient le choc », constate Jean-Baptiste Crampes, le président de l’Union nationale des aménageurs (Unam) Midi-Pyrénées.
Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+) est en cause. Par ailleurs, la hausse de la taxe foncière, le plafonnement des loyers, une fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. Le financement à crédit est désormais une épine supplémentaire dans le pied des investisseurs.
Ainsi, selon les données de PAP, 68,7 % des acheteurs cherchent une résidence principale, en progression de 4 points par rapport à l’année dernière, ce qui traduit une raréfaction des investisseurs. En effet, ceux-ci réalisent traditionnellement leur acquisition avec pas ou peu d’apport personnel, en recourant massivement au crédit (financement à 100 %, voire 110 %), ce que les banques n’acceptent plus aujourd’hui.
34,1 % des acheteurs recherchent un 3 pièces. Ce type de bien correspond à tous les profils d’acheteurs (résidence principale ou investissement) et il est donc le plus demandé. Juste derrière, ce sont les appartements de 2 pièces, plébiscités par les investisseurs, qui représentent 27,7 % des recherches.
| Logement neuf | Résidence principale | Investissement | Total |
|---|---|---|---|
| Studio | 4,8 % | 17,9 % | 9,0 % |
| 2 pièces | 22,1 % | 39,6 % | 27,7 % |
| 3 pièces | 36,3 % | 29,3 % | 34,1 % |
| 4 pièces | 28,5 % | 10,9 % | 22,9 % |
| 5 pièces | 8,3 % | 2,3 % | 6,4 % |
La hausse des taux des crédits immobiliers (le taux a doublé en un an, de 1,40 à 2,80 % en moyenne sur 20 ans) impacte significativement le budget moyen des acheteurs dans le neuf qui s’établit à 333.400 € en 2023, contre 357.000 € en 2022, soit une baisse de 6,6 %. Les difficultés d’accès au crédit n’impactent pas que les investisseurs, mais aussi les jeunes : 59,7 % des acheteurs dans le neuf ont plus de 50 ans. Les moins de 30 ans sont quasiment exclus du marché, puisqu’ils ne représentent que 10,7 % des acheteurs.
Conscient de cette difficulté majeure en 2023, le Salon de l’Immobilier Neuf a présenté des solutions pour acheter moins cher dans le neuf. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, le prêt à taux zéro, qui peut représenter jusqu’à 40 % du montant de l’acquisition, permet particulièrement de réduire les coûts. Autre solution présentée : le bail réel solidaire, qui mérite d’être mieux connu, car il permet d’acheter dans le neuf à un prix 25 à 40 % moins cher que le marché.
70 % des demandeurs sont éligibles à l’accession aidée. Sur le salon, locataires du parc privé ou public vont retrouver des milliers d’offres de logements neufs, appartements et maisons, à prix maîtrisés. D’ailleurs, depuis la création du salon nous pouvons compter sur la présence au sein du Village Accession des COOP HLM et ses principaux adhérents dont le premier producteur de BRS (bail réel solidaire) en Ile-de-France.
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