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Le marché de l’immobilier montre de nouveau des signes de ralentissement. Difficile de faire moins après cette année 2017 exceptionnelle. Les Français, toujours aussi friands d’immobilier, pensent que les prix devraient continuer de grimper. Ils sont près des deux tiers à penser que la période actuelle est encore propice à l’achat d’un bien immobilier, malgré la baisse récente de leur pouvoir d’achat immobilier. Les professionnels sont, de leur côté, plus nuancés. Qui aura raison au final ?
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La FNAIM livre sa vision du marché de l’immobilier sur le premier semestre 2018, dans son étude : Conjoncture, actualité législative et réglementaire, moral immobilier des Français : L’analyse immobilière de la FNAIM.
Avec 950 000 transactions à la fin du mois de juin 2018, les ventes de logements ont sans doute atteint un plafond. Même si le chiffre est en hausse de 3,4% sur douze mois, il est en baisse de 1% par rapport à décembre 2017.
Sur cette même période d’un an, les prix du mètre carré ont augmenté en moyenne de 4,3% au niveau national. Plus précisément, la hausse a été de 5,2% en Ile-de-France et de 3,9% dans le reste du territoire. Par type de bien, elle a été plus sensible pour les appartements : avec 6,2% en région parisienne et 4,5% ailleurs.
Pour les maisons, elle a respectivement été de 3,2% et 3,7%. Cependant, des disparités flagrantes ont été constatées entre les villes. Ainsi à Bordeaux, les prix ont bondi de 9,1%, alors que la hausse à Marseille n’a été que de 1,8%. Les loyers, pour leur part, sont restés stables, avec des hausses inférieures à 1% à Paris, Nantes et Toulouse, jusqu’à 2% à Lille, Lyon et Strasbourg, et plus de 2% à Marseille, Rennes et Bordeaux, sachant que l’inflation s’est maintenue à 2% sur la période observée.
En 32 ans, les aides au logement ont été multipliées par 2,5. Elles ont atteint la somme considérable de 42 milliards d’euros, toutes formes confondues : taux préférentiels, exonérations fiscales, subventions d’investissement et d’exploitation, aides personnelles. Il n’empêche, sur la même période, la proportion des accédants a reculé de 4 points (de 24,2% à 20,1%).
La part du parc locatif privé, malgré les soutiens financiers, a aussi reculé, passant de 26 à 23%. Quant à la vacance des logements, elle n’a cessé de progresser dans le même temps, passant de 7,7 à 8,3%.
Le bailleur privé joue un rôle économique majeur. Pourtant, cette contribution n’est pas suffisamment actée par les pouvoirs publics. Le loueur développe à la fois une action d’entrepreneur, du fait de ses investissements, et une mission d’utilité publique, en assurant un logement à des millions de personnes. Ces deux dimensions doivent avoir une traduction fiscale
C’est tout le sens de l’action de la FNAIM depuis de longues années en faveur de la reconnaissance d’un vrai statut aux bailleurs privés. La Fédération va même plus loin en suggérant cette formule : « investissez aujourd’hui, défiscalisez demain ».
Cette reconnaissance du rôle des bailleurs serait d’autant plus opportune que, selon l’étude IFOP commandée par la FNAIM, l’état d’esprit est redevenu positif :
Le profil des candidats à l’acquisition est composé à 86% d’actifs. Leur impression dominante est que les prix vont plutôt continuer à augmenter.
Les acheteurs se montrent de plus en plus informés : 75%, par exemple, sont bien au fait de la performance énergétique du bien qu’ils envisagent d’acquérir.
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