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En immobilier l’investissement est sur le long terme et il vaut mieux sentir le vent tourner afin de ne pas réaliser un fiasco financier. Alors que les investisseurs particuliers ont un comportement pour le moins moutonnier, Benjamin Nicaise, Président du Groupe Consultim, nous livre son point de vue sur le secteurs porteurs de l’investissement immobilier. Le vent tourne. Les EPHAD sont devenus trop chers avec l’engouement des investisseurs. Un point de vue qui de fait ne devrait pas plaire à tout le monde...
EHPADLMNPLocation meublée touristiquelogement étudiantRésidence Services Seniors (RSS), non médicalisées
Publié le par Benjamin Nicaise, FranceTransactions.comLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Après les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, au tour de l’immobilier touristique de revenir sur le devant de la scène. Benjamin Nicaise, Président du Groupe Consultim, expert de l’immobilier d’investissement, nous livre son point de vue et ses mises en garde.
Le vieil adage boursier « acheter au son du canon et vendre au son du clairon », bien que connu de tous, est trop rarement pris en compte par les investisseurs particuliers tant dans le domaine financier qu’immobilier… Au final ces derniers ont une sérieuse tendance à vendre au son du canon et à acheter au son du clairon. Traduction, ils tendent à adopter des comportements « moutonniers » et l’on assiste à des effets de « mode » qui ne reposent pas sur de seules analyses rationnelles.
Ainsi pour l’immobilier géré, la première partie des années 2000 a été marquée par un cycle porteur concernant l’immobilier touristique avec un argument simple « La France est la première destination touristique au monde ». Alors certes l’argument était indéniable, mais sous couvert de celui-ci, les opérateurs ont multiplié les projets à vocation touristique. Les prix ont explosé à la hausse, certaines résidences ont été bâties sur des zones à faible capital touristique, les exploitants se sont multipliés avec pour certains des promesses de loyers fantaisistes. Ce qui devait arriver, arriva, et la bulle explosa à la fin des années 2000 avec des conséquences pour le moins désagréables pour nombre d’investisseurs. Et l’immobilier touristique est depuis le « paria » de l’immobilier géré et donc plus du tout à la mode…
Inversement l’immobilier dédié aux seniors était, au début des années 2000, beaucoup plus confidentiel, et il fallait assurément montrer « patte blanche » aux investisseurs pour pouvoir commercialiser une maison de retraite.
Conséquence, les actifs se vendaient sur la base de rentabilités importantes malgré la solidité des exploitants de ce secteur dont certains sont depuis devenus des multinationales. Les investisseurs qui ont su se positionner à l’époque sur ce segment, ont très largement réalisé d’excellentes opérations avec à la clé d’importants taux de rendement interne lors du débouclage.
Mais les temps changent, et les cycles se sont inversés. L’immobilier pour seniors est euphorique et les investisseurs particuliers et institutionnels se pressent pour y prendre position depuis quelques années, avec cette fois pour argument « La France vieillit »… Conséquences : on bâtit des résidences seniors un peu partout, les exploitants se multiplient et les prix explosent à la hausse… Cela vous rappelle quelque chose ? Alors oui, la population française vieillit, mais cela ne justifie en rien l’implantation à tout va de résidences seniors, et à des niveaux de prix illusoires.
Inversement, le marché de l’immobilier touristique est toujours en convalescence et reste donc particulièrement sage, et pourtant « La France est toujours la première destination touristique mondiale ». Les exploitants ayant survécu à la crise de ce secteur se sont restructurés, affichent des tailles importantes et une solidité en rapport. Le prix des actifs touristiques est très sage même pour des emplacements de premier ordre, et en conséquence les
rentabilités offertes sont plus que satisfaisantes pour un risque mesuré. Bien investir en immobilier géré nécessite donc vigilance et réflexion ... un homme averti en vaut deux.
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