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En ces périodes de rendements moribonds sur la plupart des placements épargne, le crowdfunding immobilier, de son côté, cartonne. Le taux de rendement moyen étant plus qu’attractif, +9.20% brut annuel ! Certains investisseurs en oublieraient même que ce type de placement est à risques de perte de capital. L’immobilier semble toujours sûr aux yeux des Français. Et pourtant...
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Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Au premier semestre 2019, 129 millions d’euros ont été collectés (+108 %) pour financer 214 projets (+70 %) sur le marché du financement participatif immobilier, révèle une étude publiée le 9 juillet par Fundimmo, plate-forme française de crowdfunding immobilier, qui a compilé des données fournies par 28 acteurs du secteur.
Avec un rendement annuel moyen de 9,2 % (+0,2 point par rapport à l’année 2018), le financement participatif (crowdfunding) immobilier continue d’offrir une rentabilité attractive. Mais attention, ce rendement est à mettre en rapport avec les risques pris. L’investisseur mise l’intégralité de son capital sur ce type d’opération, ce qui n’est pas le cas, en investissant sur des actifs financiers, tel que le CAC40. Or, ce dernier sur le début d’année, affiche tranquillement plus de +17% de hausse. Il faut donc relativiser, d’autant que les projets proposés sur les plateformes sont de courtes durées (20.1 mois en moyenne sur le premier semestre 2019). Nous sommes donc loin des obligations high-yield bien connues des financiers avertis.
Penser qu’investir via le crowdfunding immobilier est un placement de bon père de famille est une lourde erreur. Certes, le taux de défaut moyen reste relativement faible, à 0.50%, mais il n’est pas nul. Les investisseurs sont avertis. Une seule ligne en perte et le rendement global de ce type d’investissement devient moribond.
En pratique, si tous les projets proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier présentaient le même risque de défaut, multiplier les lignes ne servirait à rien. Juste une question de probabilité. Mais comme en cas de défaut, le capital, dans son intégralité, a de fortes probabilité de disparaître, des lignes de petits montants sont pertinentes. Ainsi, ce que cherchent à faire les investisseurs est avant tout de minimiser leurs pertes en cas de projet défaillant.
Avec seulement 5 lignes de 1.000€, soit 5.000€ de capital, le moindre défaut fait plonger le portefeuille de placement. Ainsi, pour un rendement moyen de 9.40% brut, une défaillance sur une ligne ferait enregistrer une perte de -12% sur ce type d’investissement. A l’opposé, un portefeuille de 20 lignes de 1.000€, soit 20.000€ d’investissements, pour qu’une défaillance sur un projet, n’abaisse au final le rendement du portefeuille à +3.9% brut, soit moins que le rendement moyen d’une SCPI.
Les remboursements ont suivi la même croissance que les financements de l’année précédente. Ils ont été multipliés par 121% entre le 1er semestre 2018 et le 1er semestre 2019, passant de 19 millions d’euros remboursés à 42 millions d’euros. Le nombre de projets remboursés a lui aussi progressé avec 94 projets au 1er semestre 2019 contre 49 sur la même période en 2018.
En cette période pré-électorale, les permis de construire délivrés ont nettement diminués et la baisse s’est même accélérée dans certaines régions. Période difficile pour les Maires, qui souhaitent ménager leurs électeurs, ce repli est néanmoins un relai de croissance significatif pour le marché du crowdfunding immobilier. En effet, le métier de promoteur immobilier consiste pour une grande partie à immobiliser des fonds propres nécessaires au lancement d’opérations immobilières. À l’approche des élections municipales, les programmes immobiliers mettent plus de temps à sortir et les commercialisations sont généralement plus lentes. Les promoteurs immobiliers ont donc des besoins en fonds propres croissants, multipliant les opportunités pour les plateformes de financement participatif.
Parmi les 214 projets financés au premier semestre, 79,2 % concernent le secteur résidentiel, 8,6 % des commerces, 6,5 % des projets de bureaux et 3,3 % des projets d’aménagement. Le solde (2,4 %) recouvre la logistique, le coworking et la santé. Au premier semestre, les cinq régions les plus dynamiques étaient l’Ile-de-France (26,3 %), l’Auvergne-Rhône-Alpes (22,6 %), la Provence-Alpes-Côte d’Azur (14,3 %), la Nouvelle Aquitaine (10,3 %) et l’Occitanie (7,2 %).
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