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Malgré son nom, le Livret P. est un produit d’investissement dans l’immobilier, qui n’a rien d’un livret épargne classique. Il s’agit en fait d’une émission obligataire. Capital et rendement ne sont donc nullement garantis via le Livret P.
Le fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Le marché de l’immobilier actuellement n’incite guère à investir un capital important. Les incertitudes sont nombreuses, et les coûts de financement augmentent, alors que les rendements s’affaiblissent. Dans ce cadre, investir sur un produit financier immobilier, plutôt que dans un bien en direct, peut être une solution d’attente. Parmi les multiples offres proposées aux épargnants via la pierre-papier (SCI, SCPI, etc.) une jeune société, Openstone, propose un investissement immobilier, non garanti en capital, avec un objectif de rendement fixe de 4 % brut annuel. Les "intérêts" sont calculés au jour le jour. La volonté de la startup est de jouer sur la similarité avec un livret épargne classique. Toutefois la comparaison doit s’arrêter là, car le Livret P. n’a rien d’un livret épargne : capital et rendement ne sont aucunement garantis. Le Livret P. est en réalité une émission obligataire lancée par la société. Les épargnants prêtent ainsi leurs fonds à la société qui s’engage à reverser des coupons annuels de 4 % brut.
Afin d’aller au-delà des 4 %, les investisseurs doivent effectuer des actions sur l’application. Aujourd’hui, OpenStone possède un taux d’engagement hebdomadaire de 88% sur sa communauté de 13.000 utilisateurs qui boostent leur rendement en répondants à des quiz éducatifs sur l’immobilier, l’épargne, l’investissement.. La partie "gamifiante/éducative" des boosts est un élément central de la solution et représente une réelle innovation dans le secteur, indique Nadim Takchi Co-fondateur de Livret P.
Le modèle économique de la Société (Livret P./Openstone) consiste à acquérir des actifs immobiliers résidentiels avec une décote par rapport à leur valeur de marché, et à optimiser leur rendement locatif en utilisant par exemple des modèles de colocation ou de coliving. L’occupation des biens en continue ne peut être garantie et il existe ainsi un risque de vacance locative et d’impayés. La rentabilité finale obtenue pourraient donc être inférieure aux estimations initiales.
Nadim Takchi précise de son côté : "Les fonds récoltés sont investis dans des biens immobiliers résidentiels dans le centre de grandes villes françaises, là où la tension locative est importante et donc le risque fortement maîtrisé. Nous nous positionnons sur des biens patrimoniaux assurant une rentabilité nette minimum de 5,5% ce qui nous permet de payer nos utilisateurs et de nous rémunérer sur la différence de rendement et la plus-value latente future. Livret P. investit avec ses utilisateurs, et ne se rémunère pas sur le volume des transactions (comme peuvent le faire d’autres plateformes) mais sur la qualité des biens investis. Les utilisateurs de Livret P. sont les premiers rémunérés, il est donc dans l’intérêt de Livret P. de réaliser des opérations pérennes avec un risque maîtrisé. De plus, Livret P. prend à sa charge le risque des vacances locatives, et place les fonds non (encore) investis (et qui font office de liquidité) sur des placements bancaires supérieurs à 4%".
Alors que le marché de l’investissement locatif traverse une période difficile, le Livret P. représente une opportunité qui a déjà attiré plus de 13 000 utilisateurs depuis son lancement en juin 2022. Avec plus de 6 millions d’euros levés depuis son lancement, ce produit innovant offre la possibilité d’investir facilement via une application mobile. Le Livret P. propose un taux de rendement allant jusqu’à 6% par an, en s’appuyant sur une sélection rigoureuse de biens immobiliers résidentiels dans les grandes villes françaises. Les investissements sont possibles dès 100 €, sans frais et la possibilité de retirer ses fonds en 48h.
Comparer le livret A, un placement sans risque, dont le capital et le rendement sont garantis, par rapport à des placements qui ne garantissent ni le capital, ni le rendement objectif est un biais. Par ailleurs, le fait que les "intérêts" soient calculés au jour le jour n’est en rien un avantage, puisque les coupons sont versés annuellement sur le Livret P. Enfin, le taux fixe de l’obligation est de 4 %, les 2% de rendement supplémentaire sont liés à des "actions" à effectuer via l’Application.
Les intérêts versés (ie coupons de l’obligation) sont imposables sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux. Via la flat tax, le prélèvement forfaitaire s’établit à 30%. Le taux de rendement fixe du Livret P. sert donc un rendement net de 2.8 % (non garanti).
Alors que des offres de comptes à terme, garantissant le capital et les intérêts servent également du 4% brut sur un horizon de plusieurs années, le rendement actuel proposé par le Livret P. semble relativement faible. De même, pour les investisseurs souhaitant miser sur des obligations, les rendements actuels proposés sur les obligations hors rating (sans notation) sont bien plus élevés que 4 %.
Openstone est une nouvelle plateforme d’investissement qui propose via son site et son application mobile, une offre de placements immobiliers complémentaires en termes de rendement, liquidité et types d’actifs : le « Livret P. » qui rémunère les liquidités de 4% à 6%, des clubs deals immobiliers exclusifs, et les meilleurs fonds d’investissement alternatifs immobiliers du marché.
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