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Le marché de l’immobilier frétillerait de nouveau, sur un fond de ralentissement de la baisse des prix

L’année 2025 débuterait sous de meilleurs auspices pour le marché de l’immobilier, c’est du moins, les signaux envoyés par les agences immobilières.

Les prix des appartements anciens toujours en baisse à fin 2024 © LPI-iad
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"La reprise des ventes de logements anciens qui s’est amorcée au début de 2024 a été particulièrement forte en fin d’année. Et le nombre de compromis signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023. Ainsi la baisse des prix des logements est progressivement devenue moins rapide. Et si en mai dernier les prix baissaient de 4.5 %sur un année, en novembre la baisse n’était plus que de 1.6 %". indique Michel Mouillart, dans le baromètre LPI de janvier 2025.

Après la baisse des prix... La reprise en 2025 ?

C’était la vision des notaires de France fin 2023. La reprise du marché de l’immobilier devait se tenir en 2025. Marché auto-prophétique par excellence, visiblement les porteurs de projet immobilier n’ont pas oublié ce timing. En décembre, les agences immobilières ont constaté un afflux de nouvelles transactions. Les craintes d’une nouvelle hausse de taux d’intérêt aurait pu contribuer à cet effet.

Immobilier : les chiffres à connaître

Immobilier / janvier 2025 : état du marché immobilier

Prix moyen du mètre carré dans l’ancien3.217 € 📉
Prix moyen du mètre carré dans le neuf4.844 € 📈
Marge de négociation moyenne8.5 % 📉
Variation des prix sur les 3 derniers mois-1.4 % 📈
Source des données : LPI-iad

Des conditions de financement acceptables

Certes, les taux bas des années précédentes ne sont plus d’actualité. Et pourtant, emprunter à moins de 4%, assurances incluses, n’a rien d’un mauvais plan. Les acheteurs se précipiteraient même pour emprunter avant que les taux puissent potentiellement grimper de nouveau. En effet, l’inflation envoie des signes de résilience disparates selon les mesures dans les différents pays européens. Par ailleurs, les ergotements politiques tricolores, pourraient faire peser des risques sur les taux d’intérêts de sa dette abyssale. Et ce sont bien ces taux-là, et non pas ceux de la BCE, qui comptent pour les candidats emprunteurs. Encore une idée reçue tenace.

Coût d’un crédit immobilier, taux TAEG de 3.57% sur 20 ans

Les emprunteurs ont-ils bien conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220.000 € sur 20 ans à 3.57% (TAEG de 3.57%, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 88.121€ d’intérêts, soit 40% de la somme empruntée ! La mensualité sera de 1283€, le taux d’endettement de 33.79% pour un revenu net de 3800 euros par mois.Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.

Evolution de l’activité du marché de l’immobilier (transactions)
Evolution de l’activité du marché de l’immobilier (transactions) © Baromètre LPI-iad

Coût d’un crédit immobilier, taux TAEG de 3.79% sur 25 ans

Les emprunteurs ont-ils bien conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220.000 € sur 25 ans à 3.79% (TAEG de 3.79%, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 120.765€ d’intérêts, soit 54.89% de la somme empruntée ! La mensualité sera de 1136€, le taux d’endettement de 28.4% pour un revenu net de 4500 euros par mois.Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.

Prix : la marge de négociation au-delà des 8%

8.5%, c’est la réduction moyenne du prix obtenue par les acquéreurs d’un bien immobilier, par rapport au prix de vente demandé par le vendeur. Cela correspond le plus souvent aux "frais de notaire", indument nommés.

Prix de l’immobilier

La hausse des prix se propage et se renforce en Province. Dans les villes de plus de 40.000 habitants, les prix signés des appartements anciens mesurés en niveau annuel glissant augmentent dans 44 % des villes à la fin novembre, contre 38 % en septembre (23 % en juin) : pour une hausse moyenne de 5.8 %, donc à un rythme supérieur (de l’ordre de 1.3 point, en moyenne) à celui du mois précédent. Et elle concerne de plus en plus souvent les grandes villes (plus de 100 000 habitants) telles Amiens, Besançon, Caen, Dijon, Lille, Limoges, Saint-Etienne, Toulon et Tours. D’autres grandes villes basculeront bientôt dans le champ des hausses de prix : comme Aix-en-Provence, Brest ou Montpellier.

Guide épargne
© Baromètre LPI-iad

Car après plusieurs mois de progression ou de moindre baisse des prix, le paysage se transforme rapidement. Dans 79 % des villes de Province de plus de 40 000 habitants, les prix mesurés en niveau annuel glissant ont augmenté plus vite ou ont reculé moins rapidement que les mois précédents. Lorsque les prix augmentent, la hausse a été de 10 % et plus dans 20 % des villes,

Et si les prix diminuent dans les villes de Province de plus de 40000 habitants, le recul est moins rapide dans 62 % des cas, pour un écart de 1.5 point en moyenne (- 5.1 % en moyenne). Le ralentissement de la baisse des prix est particulièrement marqué à Brest, à Perpignan ou à Troyes, sur des territoires où l’insuffisance de l’offre de biens disponibles à la vente a déséqui- libré le marché. Mais parfois la baisse des prix s’amplifie comme à Mulhouse, à Saint Nazaire, à Valence ou à Villeurbanne, presque toujours en réponse à une moindre attirance de la demande pour les villes concernées.

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