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Immobilier : reprise du marché au second semestre 2024 conditionnée par une baisse supplémentaire des prix

Après un premier semestre 2024 timide, le réseau d’agences immobilières l’Adresse entrevoit la confirmation du début d’une reprise au second semestre 2024, au cas où les vendeurs accepteraient de baisser leur prix.

Vers une réelle reprise du marché immobilier au second semestre 2024 ? © stock.adobe.com

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Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé comme tous les 6 mois un sondage interne auprès de ses 330 agences entre le 1ᵉʳ et le 15 juin 2024 pour dresser un bilan du marché immobilier sur le premier semestre et donner les perspectives pour 2024.

Des signes de reprise...

Afin de dresser un bilan qualitatif du marché immobilier au 1ᵉʳ semestre et donner des perspectives pour la 2ᵉ partie de l’année, le réseau l’Adresse a réalisé en juin un sondage interne auprès de ses 330 agences. Après une année de ralentissement en 2023, le marché semble reprendre des couleurs depuis le printemps 2024. Les marges de négociation continuent à augmenter même si l’attentisme demeure, autant coté acheteurs que vendeurs. Bonne nouvelle, selon la majorité des sociétaires (53 %), le marché est en phase de reprise, et même dynamique, pour près de 10 % des agences. Selon un tiers d’entre elles, il reste toutefois ralenti.

« Dès le mois de mars, nous avons ressenti une reprise de l’activité dans la plupart des régions, notamment grâce à la baisse des taux de crédit, largement repassés sous la barre des 4 %, mais aussi à la plus grande acceptation de la part des vendeurs des offres effectuées par les acheteurs. Pour autant, l’attentisme s’est poursuivi au 1ᵉʳ semestre, avec un pic atteint au moment de l’annonce de la dissolution, et jusqu’au résultat des élections. Depuis, nous percevons un retour à la normale, avec un marché à nouveau dynamique…  » analyse Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.

Selon 44 % des agences, au premier semestre, l’attentisme a été surtout marqué chez les acheteurs, quand 40 % considèrent qu’il a été aussi fort côté vendeurs que coté acheteurs. Seuls 11 % pensent que les vendeurs sont les plus attentistes.

Une hausse des marges de négociation de la part des acheteurs

Le premier semestre 2024 a également été marqué par une hausse des marges de négociation et la poursuite de la baisse des prix qui reste, dans les statistiques, plus modérée que constatée sur le terrain : 79 % des agences l’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations contre 71 % en fin d’année 2022. Dans les agences l’Adresse, les marges de négociation tentées par les acheteurs vont de 5 % du prix affiché jusqu’à plus de 20 % en fonction de l’ancienneté de la date de mise en vente du bien, mais aussi de son diagnostic de performance énergétique (DPE). « La marge de négociation dépend beaucoup de l’estimation de départ, mais aussi du type de bien. Les marges sont par exemple souvent plus élevées sur les grands appartements, avec travaux, en vente depuis plusieurs mois. À l’inverse, pour des maisons de moins de 200 000 €, sans travaux et bien situées, la marge est beaucoup plus faible. Si le prix affiché au départ est le bon, avec un mandat exclusif, pour un bien de qualité, elle peut se situer aux alentours de 2 à 3 % seulement du prix affiché » explique Brice Cardi.
En moyenne, dans le réseau l’Adresse, tous biens confondus, la marge consentie est de 8 %, mais parfois après plusieurs offres qui ont pu être refusées par les vendeurs. «  Sur les prix affichés, au 1ᵉʳ semestre, sur un an, la baisse des prix au sein du réseau l’Adresse est de 8 % sur les prix affichés. Certains vendeurs choisissent souvent de mettre leur bien en vente au-dessus du prix du marché afin de se laisser une marge de négociation supplémentaire. Dans ces cas-là, les biens mettent plus de temps à se vendre… mais selon moi, ce n’est pas forcément un bon calcul. C’est notre rôle d’agent immobilier de leur expliquer cela.  » complète Brice Cardi.

Quelques freins à la reprise

Grâce au retour des banques qui ont à nouveau la volonté de prêter depuis le début de l’année, les conditions d’octroi ne sont désormais plus un frein à la reprise du marché. D’ailleurs, seul un tiers des agences ont eu un compromis de vente cassé en raison d’un refus de prêt, contre plus de 50 % il y a un an. D’après le réseau l’Adresse, les quelques freins qui subsistent à la reprise sont, en numéro 1, la réticence des vendeurs à baisser leur prix, suivi du contexte économique général et de l’attentisme des acheteurs. Les taux de crédits n’arrivent qu’en 4ᵉ position à 11 %, juste devant le manque de biens à vendre et le manque d’envie d’acheter.

Beaucoup de professionnels reconnaissent aussi que le DPE peut être un frein à la vente ou un motif de négociation du prix, ou les deux. C’est en tout cas un sujet d’attention et de préoccupation pour les acheteurs. 78 % des agences trouvent que les acheteurs sont plus attentifs encore au DPE que l’année dernière. La part des biens F ou G actuellement en vente est en moyenne de 15 %, mais peut atteindre 60 % dans certaines agences et régions.

Perspectives second semestre 2024

Pour le 2ᵉ semestre 2024, 52 % des agences prévoient une stagnation des prix (un chiffre qui a doublé en un an) et 48 % une baisse des prix (un chiffre en baisse de 27 points). Concernant l’évolution de l’activité, la majorité des agences prévoient pour le second semestre à un marché identique au 1ᵉʳ semestre, mais elles sont 38 % à anticiper un marché plus dynamique ! Seuls 8 % sont moins optimistes en pensant que le marché sera moins porteur.
« La bonne nouvelle pour le deuxième semestre est que les marchés financiers semblent confiants dans l’évolution de la situation politique en France, ce qui devrait permettre le maintien de taux attractifs. D’autant que la Banque centrale européenne devrait baisser encore ses taux d’ici la fin de l’année. Ces nouvelles baisses de taux devraient permettre aux banques de continuer à prêter, à des taux attractifs, mais tout en gardant des marges convenables, au bénéfice des futurs acquéreurs ! » conclut Brice Cardi.

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