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D’ores et déjà gavés d’immobilier (71% de leur patrimoine), les Français restent friands d’investissements immobiliers. Ainsi, vous êtes sensible aux appels de pied de votre intermédiaire financier concernant le financement à crédit de parts de SCPI. Entre effet de levier et coup de bâton, vous hésitez. Laissez donc de côté ceux qui pensent qu’il suffit de faire la différence entre le rendement des SCPI et du TAEG du crédit pour estimer votre gain. Petite erreur.
Baisse prix des parts SCPIConseiller en Gestion de Patrimoine (CGP)crédit scpidémembrementnue-propriétéRépartition usufruit / nue-propriétéusufruit
Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
L’on voit encore de nombreuses réclames concernant l’acquisition de parts de SCPI à crédit. Bigre. Les investisseurs n’auraient donc toujours pas fait une indigestion d’actifs immobiliers.
Vous n’allez pas financer des parts de SCPI avec un crédit immobilier, mais avec un crédit à la consommation. En effet, souscrire des parts de SCPI revient à investir dans un placement financier lié à l’immobilier (d’où le nom, SCPI pour société civile de placement immobilier). Investir dans une SCPI n’est donc pas un investissement immobilier, mais financier. Une différence subtile dont le plus grand nombre des investisseurs en SCPI se moque éperdument. Et pourtant. C’est pourquoi vous n’aurez pas droit à des taux d’emprunt super avantageux pour le financement de vos parts de SCPI. Le crédit à la consommation est obligatoire, et vous serez donc limité à un emprunt maximal de 75.000€. Une chance que les taux pratiqués actuellement n’ont pas véritablement bougé depuis plusieurs années. Mais pour un taux de 2.5%, vous pourrez financer l’acquisition de vos parts de SCPI.
Voici à quoi ressemble l’évolution des rendements des SCPI sur ces 8 dernières années (source IEIF). Vous vous apprêtez à emprunter sur 8 à 10 ans pour financer vos parts, le TAEG de votre financement est de 2.5% (avec assurances). Vous êtes donc serein. "Je suis large.... Le rendement des SCPI n’a baisse que de -20.67% sur les 8 dernières années. Il peut baisser encore autant, mon investissement sera toujours rentable...". En fait, vous n’en savez strictement rien. Rappel, les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Les rendements des SCPI peuvent donc aller dans les deux sens, à la hausse ou à la baisse. Pour le choix du scénario, vous êtes le seul juge. N’oubliez pas qu’en cas de retournement du marché de l’immobilier, le prix des parts de SCPI peut baisser (cf liste des SCPI dont le prix de la part a baissé en 2020).
Vous commencez alors à avoir quelques craintes. C’est alors que votre "conseiller" va vous proposer l’arme secrète. L’acquisition de vos parts de SCPI en démembrement, en nue-propriété. L’arme absolue. Vous allez acheter vos parts près de 30% moins cher ! Voire plus ! Des prix de parts décotées ! Sauf que, c’est totalement faux.
N’espérez pas faire une bonne affaire avec le démembrement, car aucune bonne affaire ne peut exister avec le démembrement. La légende étant que souscrire des parts en nue-propriété permettrait de les acquérir à un prix avantageux. C’est stupide et illusoire. Vous pensez vraiment que l’usufruitier est un demeuré qui accepte avec sourire de se faire arnaquer ? En nue-propriété, vous ne percevrez aucun revenu, puisque vous n’avez pas l’usufruit de ces parts. Vous achèterez donc ces parts à leur prix, ni plus, ni moins. La clé de répartition permet de garantir une équité entre l’usufruiter et le nu-propriétaire. Il n’y a ni gagnant ni perdant. Votre capital investi, durant toute la durée du portage du démembrement ne produit rien. Qui plus est, il peut subir l’inflation, ou pis encore, la baisse de la valeur des parts de votre SCPI. Effectivement, penser que les parts de SCPI ne peuvent que grimper, par exemple sur 8 années, c’est prendre un pari. Vous n’en savez strictement rien. L’achat de parts de SCPI en démembrement n’a d’intérêt que pour des questions de répartition patrimoniale, ou de temporisation IFI.
Mais certains n’ont peur de rien et vont financer à crédit l’acquisition de parts de SCPI en démembrement. C’est le pompon ! Votre intermédiaire financier ne doit vous autoriser à souscrire des parts de SCPI à crédit que si vous avez la surface financière suffisante pour couper votre investissement à tout moment (ie. revendre vos parts et racheter votre crédit). Si cela n’est pas le cas, il s’agit d’un défaut de conseil. Un particulier ne peut pas investir à crédit sur un placement à risque sans avoir la capacité de couper son investissement. Cela a une importance en cas de retournement du marché de l’immobilier par exemple. Et donc si vous avez le capital disponible, pourquoi payer 2.5% chaque année ? Vous avez trouvé un placement sans risque rémunérant 2.5% par an pour les 10 prochaines années ?
Votre intermédiaire ! Lui, il va s’en mettre plein les poches. Sur votre crédit, il empochera sa commission. Même si nous sommes pas dans le cadre d’un crédit immobilier, la commission étant alors de 1% du capital emprunté, il aura tout de même une commission dont il doit vous indiquer le montant (MIF 2). Mais votre conseiller percevra également une commission sur la souscription de vos parts de SCPI. Selon cette dernière, le montant des commissions varient de 2% à 6%. Enfin, il peut avoir également des commissions de rétrocessions sur vos encours. Bref, tout ceci sans prendre le moindre risque, puisque c’est vous qui les prenez tous. Pas belle la vie ? Vous comprenez maintenant pourquoi les réclames concernant les SCPI à crédit sont si nombreuses.
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