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Alerte SCPI ⚠️ : baisse de prix des parts de SCPI chez Sofidy, EFIMMO 1 et SOFIPIERRE craquent à leur tour

Sans surprise, la baisse du prix des parts de SCPI va perdurer dans les mois à venir. Les SCPI EFIMMO 1 et SOFIPIERRE ont acté leur baisse de prix de part début décembre.

Baisse prix des parts SCPIValeur de reconstitution d’une SCPI

Dans une communication adressée à son réseau de distribution, appuyée par un webinaire le lendemain, Sofidy, la société de gestion renommée de SCPI, a annoncé la baisse de prix de parts de deux de ses SCPI gérées.

Nouvelles baisses de prix de part de SCPI

Sofisy a annoncé ce lundi 4 décembre la baisse de prix des parts de deux se ses SCPI : EFIMMO 1 et SOFIPIERRE. Les prix des parts des SCPI IMMORENTE, IMMORENTE 2 et Sofidy Europe Invest sont quant à eux maintenus, affichant ainsi leur résilience dans le cadre des travaux de valorisation de fin d’année.

SCPI : nouvelles chutes de prix de parts

Douche froide pour les investisseurs

Dans un contexte global de baisse, les fonds SOFIDY affichent une très bonne résilience de la valeur de leurs portefeuilles immobiliers avec des corrections de valeurs limitées. À compter du 4 décembre 2023, le prix de souscription de la SCPI EFIMMO 1 s’établit à 212 € par part et celui de la SCPI SOFIPIERRE à 595 € par part, soit une baisse de respectivement -10,5% et -9,2%. Les prix des parts des SCPI IMMORENTE, IMMORENTE 2 et SOFIDY EUROPE INVEST sont quant à eux maintenus, affichant ainsi leur résilience dans le cadre des travaux de valorisation de fin d’année.

Baisse généralisée des valorisations

À l’image du marché de l’immobilier d’habitation, les marchés immobiliers tertiaires (commerces, bureaux, logistique, santé, hôtellerie…) connaissent eux aussi depuis quelques mois des baisses de valeurs généralisées, bien que d’ampleur très différentes selon les caractéristiques des portefeuilles immobiliers considérés. Dans ce contexte, les SCPI gérées par SOFIDY sont restées robustes face au choc de taux d’intérêt et affichent une très bonne résilience avec des corrections de valeurs limitées par rapport au marché. La forte discipline à l’investissement, la qualité des emplacements, des loyers et des valorisations raisonnables au regard du marché, et surtout l’exceptionnelle granularité des patrimoines sont probablement autant de facteurs qui procurent aujourd’hui cette bonne résilience.

Immobilier d’entreprise : - 4 à - 8 % sur un an

Ainsi les travaux d’expertises de fin d’année en cours avec les experts immobiliers externes sont aujourd’hui suffisamment avancés et éclairants. Sur un an à fin 2023, ils révèlent des baisses de la valeur estimée de nos portefeuilles immobiliers comprises entre -4,0% et -8,0% selon les SCPI, contre pour rappel une baisse générale moyenne de -2,6% à mi-année.
Considérant les caractéristiques et les perspectives de chacun des portefeuilles, ces résultats permettent aujourd’hui à SOFIDY d’annoncer que les prix de part de toutes les SCPI de la gamme sont maintenus à l’exception de deux d’entre elles.

SCPI Efimmo 1

La baisse de valeur de son patrimoine exposé majoritairement à l’immobilier de bureaux est estimée entre -7% et -8% sur un an à fin 2023. Opérant sur le secteur qui subit clairement les baisses de valeur les plus prononcées, la SCPI résiste relativement bien grâce à la forte granularité de son patrimoine composé de petites et moyennes surfaces (270 actifs / 7M€ en moyenne par actif), sa politique d’investissement disciplinée et sa poche de diversification (15 % du patrimoine) dédiée aux commerces, à l’hôtellerie et à la logistique. Sur la base de son nouveau prix de part dorénavant en ligne avec la valeur de reconstitution estimée à fin 2023, la SCPI vise un taux de distribution supérieur à 5% en 2024.

SCPI Sofipierre

La baisse estimée de la valeur de son patrimoine est comprise entre -4,5% et -5,0% sur un an à fin 2023. Ayant bénéficié de nombreuses hausses successives de prix de parts au cours des dernières années, dont la dernière en date d’octobre 2022 (+3.97%), sa situation nécessite aujourd’hui un pas en arrière pour s’adapter au nouveau contexte de marché. Son nouveau prix de part dorénavant en ligne avec la valeur de reconstitution estimée à fin 2023, couplé à une diversification réussie vers la logistique et les locaux d’activité (16,4% du patrimoine à fin 2023) et à une granularité forte de son patrimoine (155 actifs / 1 M€ en moyenne par actif), lui permet de viser elle aussi un taux de distribution au-delà de 5% en 2024.

Les autres SCPI Sofidy échappent à la baisse des prix des parts

S’agissant des SCPI Immorente, Immorente 2 et Sofidy Europe Invest : Les travaux de valorisation de fin d’année permettent de confirmer que leur prix de parts sont actuellement correctement positionnés. Leur situation tantôt caractérisée par un important niveau de trésorerie disponible, un bon potentiel de valorisation de leur portefeuille immobilier, une surexposition à des actifs de commerces plus résilients à la conjoncture, une grande diversification, les met chacune en position de poursuivre une stratégie de valorisation du patrimoine et de distribution attractive au regard des conditions de marché.

Valeur de reconstitution : un leurre à éviter suivre

Comme rappelé à de multiples reprises, scruter les valeurs de reconstitution n’est pas un élément suffisant permettant de déterminer les SCPI la probabilité de baisse des prix des parts. Ainsi, certains observateurs s’étonnent de la surprise de ces baisses de prix de parts de SCPI de la part de SOFIDY. Il faut bien comprendre que la baisse de valorisation des biens immobiliers détenus peut être forte, allant de 7% à plus de 15%, car effectuée seulement annuellement. Cette ampleur de baisse dépasse, à elle seule, l’écart maximale d’obligation pour un ajustement du prix de part.

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