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CORUM, acteur majeur et renommé du marché des SCPI, a publié un recueil des 10 idées reçues portant sur les SCPI, tout en précisant sa vision des choses. Certaines réponses sont de fait orientées vers son offre, mais dans l’ensemble, le décryptage est cohérent.
comparatif SCPICORUM OriginCORUM XLOPCISCPI
Publié le par Comparatif SCPILe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Si le nombre de demandes de souscription est supérieur au nombre de demandes de retrait : liquidité assurée entre 15 jours et 1 mois,
Si le nombre de demandes de souscription est inférieur au nombre de demandes de retrait : liquidité correspondante à celle de l’immobilier en direct, temps de vente d’un immeuble entre 4 et 6 mois.
La vision CORUM : La Liquidité est renforcée par le nombre de petits porteurs du fonds. Pas de porteur représentant plus de 1% de la capitalisation, afin d’éviter tout risque de liquidité lié à la sortie d’un où plusieurs gros porteurs en cas de crise.
Objectivement : les parts de SCPI détenues en direct ne sont donc effectivement pas liquides de façon certaine.
L’assurance-vie est un produit d’épargne avec une fiscalité avantageuse mais elle a un prix pour l’épargnant, avec des frais supplémentaires :
Frais de gestion du contrat,
Prélèvement potentiel par l’assureur de 5 à 10% des revenus (certains contrats reversent 100% des revenus).
La Vision Corum : Il vaut mieux souscrire une part de SCPI hors assurance vie en
optimisant sa fiscalité grâce au démembrement (nue-propriété). Les meilleures SCPI ne peuvent pas être achetées via les contrats d’assurance vie
Objectivement : CORUM ne commercialise pas ses SCPI via l’assurance-vie. Toutes les SCPI ne sont pas accessibles via l’assurance-vie, cela n’a rien à voir avec leurs qualités intrinsèques, mais avec le circuit de distribution (et le commissionnement lié des intermédiaires), tout comme le volume de collecte drainé. La fiscalité est évidemment plus favorable via l’assurance-vie. Qui dit nue-propriété, dit usufruitier, cela n’impacte en rien la fiscalité globale, mais la détourne de foyer fiscal.
2 critères importants a regarder en terme de risque :
La Vision Corum : Un bon immeuble + acheté au bon prix + acheté au bon moment +
Avec de bons locataires = moins de risque
Objectivement : le risque global d’exposition au marché de l’immobilier et de son retournement est indépendant du choix de l’immeuble, en cas de crise, tout le marché immobilier ira vers le bas.
La constitution d’un report à nouveau (RAN) pénalise les associés et crée une distorsion ancien porteur et nouveau porteur :
Une distorsion fiscale sur les revenus perçus car l’associé est fiscalisé sur le résultat de la SCPI, y compris la part non distribuée.
L’associé fiscalisé n’est pas sûr de toucher un jour le RAN et le nouvel associé est à même de toucher un dividende dont la fiscalité a été payée par un précédent associé
Dilution des anciens porteurs car le RAN versé a posteriori sur une population différente du moment de sa constitution et de son imposition.
Le RAN est générateur de confort pour le gérant :
Permet de lisser la performance en cas de problème
Mise en réserve d’usage pour maintenir un niveau de distribution linéaire
La Vision CORUM : Il est plus éthique et cohérent sur le long terme d’accepter :
une variation potentielle des revenus
de maintenir une égalité de traitement entre les porteurs et entre les sommes qu’ils reçoivent et leur fiscalité
Objectivement : Le RAN est confortable pour l’investisseur, un gage de sécurité pour le futur. L’absence de RAN dope le rendement actuel, souvent trop utilisé par le marketing commercial, jouant les hauts de tableau de rendement. Un juste milieu serait idéal.
Non. Trois raisons selon CORUM :
La Vision Corum : pas d’indivision = pas de conflit d’intérêts
Objectivement : 100% OK avec CORUM
La Vision CORUM :
Objectivement, 100% OK avec CORUM.
7 - Les SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’un avantage fiscal
Le seul avantage est pour les résidents fiscaux français : les revenus issus de l’investissement à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux 17,2%.
Tout dépend de la fiscalité de l’associé : il peut y avoir un gain ou non au cas par cas selon le taux d’imposition du porteur de part. La décision d’investissement ne doit pas être considérée en fonction de la fiscalité d’une SCPI.
Objectivement : Seules les SCPI investissant intégralement à l’étranger, par exemple en Allemagne, permettent aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, du fait de l’application de l’accord entre les 2 pays.
Un taux de occupation faible signifie en fait :
La Vision Corum : La Gestion internalisée des locataires permet de considérer les locataires comme des clients et de pérenniser la relation et avoir des taux d’occupation élevés.
Objectivement : Un taux d’occupation faible n’est pas un bon signe.
Historiquement, les SCPI ont toujours été structurées selon un axe marketing :
Il fallait donc diversifier ses SCPI pour ne pas être exposé à un risque en particulier. Mais aujourd’hui, la diversification (géographique, typologie d’immeubles) est au cœur de plusieurs SCPI Plus besoin de multiplier le nombre de SCPI pour avoir cette diversification
La Vision Corum : Mieux vaut une SCPI très diversifiée que 2 SCPI pas du tout diversifiées
Objectivement : CORUM élude logiquement le risque lié au gestionnaire. le risque lié au gestionnaire de SCPI est amoindri si l’épargnant opte pour un portefeuille de SCPI diversifiées.
C’est dans ces marchés que les taux se compressent le plus vite et qu’il y a le plus de concurrence. Il est quasi impossible de faire des transactions sur des immeubles pas officiellement sur le marche immobilier .
La Vision Corum : aller sur des localisations plus secondaires mais dont la liquidité sera apportée par la qualité du locataire et son attachement à la localisation.
Objectivement : les marchés les plus liquides sont les moins exposés au risque d’illiquidité, une Lapalissade de plus.
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