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Cela fait maintenant 5 longues années que les médias financiers nous indiquent régulièrement que les taux des crédits immobiliers sont au plus bas, et pourtant, les taux continuent de baisser. Constat que personne ne sait vraiment ce qu’il va se passer. Sous les 0.95%, même sur 20 ans, les taux pourraient encore baisser, ou pas. Certains emprunteurs optimistes attendent même des taux négatifs... Un doux rêve.
CAFPICrédit à taux négatifCrédit immobilier
Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
En 2014, les taux des crédits avaient chuter de -25% et tous les médias titraient qu’il fallait emprunter afin de profiter de cette aubaine. Nous étions du reste moins euphorique, puisque notre interrogation sur l’opportunité de profiter de ces taux bas était bien plus mesurée. Aujourd’hui, après avoir fait voler en éclats tous les records, les gros titres s’intéressent au seuil des 1%. Et après ?
Cette rentrée est placée sous le signe de tous les records pour les taux de crédit immobilier, avec un marché dynamisé par les primo-accédants, toujours plus nombreux à se lancer. « Alors que nous avions l’habitude d’observer un ralentissement de l’activité des crédits immobiliers pendant la période estivale, cet été aura été surprenant autant par les taux bas, que par le volume croissant des dossiers validés », indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi, courtier en crédits immobiliers.
Avec par exemple un taux moyen de 0,93% sur 20 ans obtenu par Cafpi pour sa clientèle, contre 0,96% un mois plus tôt, les taux pratiqués ont continué leur baisse sur toutes les durées en août.
Pour ce mois de septembre, avec 0,85% négociés sur 25 ans par Cafpi (0,35% sur 10 ans, 0,60% sur 15 ans et 0,75% sur 20 ans), les taux records continuent de favoriser l’achat d’un bien immobilier, « avec un taux négocié sur 25 ans pour la 1ère fois sous les 1%, tous les profils peuvent désormais emprunter pour réaliser leur projet. Les acheteurs en profitent également pour rallonger la durée de leur emprunt, afin d’augmenter leur enveloppe et compenser la hausse des prix de l’immobilier », explique Philippe Taboret.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,86 % | 3,42 % | 2,88 % |
| 10 ans | 3,95 % | 3,55 % | 2,98 % |
| 15 ans | 4,32 % | 3,78 % | 3,42 % |
| 20 ans | 4,83 % | 3,92 % | 3,48 % |
| 25 ans | 5,22 % | 4,08 % | 3,28 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 04/11/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
« Au vu des annonces politiques et de la tendance du marché, d’ici la fin de l’année l’ensemble des banques devrait s’aligner sur des taux inférieurs à 1% jusqu’à 25 ans, et ce, quel que soit le profil de l’emprunteur », conclut Philippe Taboret. La production de crédits immobiliers devrait quant à elle poursuivre sa dynamique, sans ralentissement et permettre d’atteindre les objectifs records annoncés en janvier par Cafpi.
Nous aimerions tous pouvoir emprunter et que la banque nous verse de l’argent. Mais au-delà des spéculations de journalistes, il faut être clair. Souscrire un crédit à taux négatif (réellement négatif, assurance incluse) n’est pas pour demain, ni après-demain. Les exemples servis en pâture aux gogos dans la presse ne sont pas des crédits à taux négatifs... Juste du buzz, le TAEG de ces crédits étant bien positif.
Le constat est toujours le même. S’emballer et acheter car les conditions de financement sont historiquement favorables est une erreur. Obtenir des conditions de financement bon marché pour acheter un bien sur-évalué de 30% est loin d’être une bonne opportunité. Un projet immobilier ne se construit pas sur des conditions de financement. Et cela, de nombreux acheteurs devraient s’en rappeler, car la piège immobilier risque bien de se refermer bien plus vite que prévu.
| TOP | OFFRES | DÉTAILS | EN SAVOIR + |
|---|---|---|---|
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Le taux moyen des crédits immobiliers a baissé de près de 2 points de base (0.02%) par mois cet été, pour atterrir sur le niveau de 3.59%, hors assurances.
Si les taux proposés ne baissent seulement que de 5 ou 10 points de base, les demandes de crédits immobiliers affluent de nouveau, confirme Pretto.
La hausse des loyers ralentit, une première depuis la mise en place du bouclier à 3.50%, devenu caduque en avril dernier.
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