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Bonne nouvelle pour les porteurs de projets immobiliers ! Les Français n’ont jamais été autant endettés, et malgré tout, les conditions d’octrois des crédits immobiliers seront assouplies. Le taux d’endettement maximal est porté de 33% à 35% et la durée maximale du crédit de 25 ans à 27 ans. Est-ce bien raisonnable ? Pourquoi ce changement de cap ?
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L’assouplissement des règles d’octroi des crédits immobiliers proposée par la Banque de France de ces jours derniers ne passe pas inaperçue. Et pour cause, les primo-emprunteurs, ces jeunes actifs qui souhaitent acquérir leur résidence principale essuient refus sur refus depuis ces derniers mois. La faute au resserrement des conditions d’octroi appliquées depuis fin 2019. Ces conditions avaient été revues afin de protéger les emprunteurs (taux d’endettement maximal de 33%, durée du crédit 25 ans). Le seuil du taux d’usure faisait de toute façon le reste et permettait aux banques de refuser les dossiers. Le but était d’éviter ce qu’il se passe actuellement. De plus en plus d’emprunteurs ne peuvent plus faire face aux remboursements de leurs échéances, car leurs revenus ont baissés, notamment avec le chômage partiel, ou plus durement, avec le chômage tout court.
Impact de l’assouplissement des conditions d’octroi, exemple pour un couple ayant des revenus de 40.000€ nets annuels. Montant emprunté 250.000€. Taux du crédit 2.10% assurance incluse sur 25 ans, 2.12% sur 27 ans. (cf simulateur simple de crédits immobiliers en libre accès.
| Éléments du crédit immobilier | Situation actuelle (2020) | Règles assouplies (2021) |
|---|---|---|
| Taux endettement | 33% |
35% |
| Montant emprunté | 250.000 € |
250.000 € |
| Durée du crédit | 25 ans |
27 ans |
| Taux du crédit | 2.10% |
2.12% |
| Mensualité maximale | 1.000 € |
1.166 € |
| Mensualité du crédit | 1.071 € |
1.014 € |
| Octroi du crédit | ❌
|
✅
|
| Coût total du crédit | 71.554 € |
78.553 € |
| Hypothèse : les taux d’intérêts restent à ce niveau en 2021. | ||
Pour atteindre leur niveau d’endettement maximal de 35%, ce couple pourrait même emprunter 287.000€, soit 37.000€ de plus qu’actuellement. Le coût total du crédit serait alors de 90.493€, soit 31.53% de la somme emprunté. Les prix de l’immobilier pourraient donc continuer d’augmenter en 2021...
La situation ne s’améliore pas vraiment, mais la reprise est espérée pour 2021. Plus molle qu’escomptée mi-2020, elle devrait néanmoins préserver l’emploi de ces jeunes actifs dont le poste n’a pas été supprimé en 2020. Mais la raison est avant tout économique. Le marché de l’immobilier a un besoin crucial des primo-accédants. Le marché de l’immobilier neuf est en dépression et l’année 2021 ne se présente pas sous les meilleures hospices. L’immobilier est une cercle vertueux. Face à des prix de l’immobilier irrationnels, et malgré des taux d’intérêt au ras des pâquerettes, les jeunes ménages risquent de se voir priver d’un accès à la propriété et cela n’est pas acceptable. « Il est essentiel pour nous que les Français puissent avoir accès facilement à des crédits leur donnant accès à des logements lorsqu’ils sont primo-accédants », a insisté le ministre des Finances Bruno Le Maire, qui préside le HCSF.
En lisant entre les lignes, il faut comprendre que si le marché de l’immobilier venait à se gripper, se figer, après une violente hausse des prix liée à la raréfaction des biens mis en vente, la chute des prix serait fatale. Enfin, il faut penser à l’emploi. Le marché du logement neuf, mal en point. Ainsi, la Fédération française du bâtiment (FFB) table sur une chute du marché cette année et un repli potentiel de 50.000 postes l’an prochain, quelques mois avant les élections.
La France détient le record européen de l’endettement des particuliers. Avec un taux d’endettement qui atteint près de 100% du revenu disponible brut mi-2020, les ménages français sont les plus endettés d’Europe. Ainsi, ce qui pourrait inquiéter sont bien les demandes de suspension de paiement des échéances constatées durant le premier confinement. Signe que les emprunteurs n’ont pas de latitude pour leurs remboursements. Car ces ajournements de mensualités ne sont pas gratuites. Cette semaine, la Banque de France alertait sur « un contrecoup significatif sur l’emploi » et anticipait un taux de chômage de 11 % au premier semestre 2021. Si ce niveau était atteint, ce serait un nouveau record dans les statistiques de l’Insee depuis 1975.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,86 % | 3,42 % | 2,88 % |
| 10 ans | 3,95 % | 3,55 % | 2,98 % |
| 15 ans | 4,32 % | 3,78 % | 3,42 % |
| 20 ans | 4,83 % | 3,92 % | 3,48 % |
| 25 ans | 5,22 % | 4,08 % | 3,28 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 04/11/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
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