Crédit immobilier : les taux devraient baisser de 15 % à partir de la rentrée 2024

Jusqu’où les taux des crédits immobiliers vont-ils baisser en 2024 ? Certains courtiers estiment qu’à partir de la rentrée 2024, les taux moyens (hors assurance) devraient repasser largement sous les 4 %. Des doutes subsistent.

Jusqu’où ira la baisse des taux des crédits immobiliers ? © stock.adobe.com

crédit immobilier Taux d’usure

Publié le samedi 13 janvier 2024 par Denis Lapalus

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Jusqu’où les taux des crédits immobiliers vont-ils baisser en 2024 ? C’est le sujet tendance du moment, cela fait les gros titres de la presse grand public. Tout le monde semble s’attendre au miracle d’une baisse rapide des taux d’intérêts. Certains sont toutefois sensiblement plus prudents sur l’ampleur de la baisse des taux à venir, c’est notre cas.

Jusqu’où les taux des crédits immobiliers vont-ils baisser en 2024 ?

Il faut être clair. Personne n’en sait rien. Il ne s’agit que d’anticipations, personne ne peut dire détenir la vérité absolue et prédire l’avenir. Les courtiers communiquant largement sur les médias, à l’origine de cette modification temporaire de la fréquence du taux de l’usure, ce qui n’a rien changé, sont forcément porteurs d’ondes positives. C’est du business !

Taux actuels des crédits immobiliers

Premier constat : les courtiers et médias publient régulièrement des taux moyens de crédit hors assurance. Ce n’est donc pas le reflet de vraie vie pour les emprunteurs. Ainsi, quand le courtier MeilleurTaux indique que le taux moyen actuellement sur 20 ans est de 4.40 %, c’est un taux hors assurance. Assurance incluse, selon les cas, il faudrait plutôt compter sur du 4.90 %. Ce n’est déjà plus la même histoire. Le courtier cite des taux plus proches de 4 %, les emprunteurs souscrivent des taux plus proches de 5 %.
Second constat : Les courtiers ne sont pas les professionnels les mieux placés pour estimer les variations des taux d’intérêts à venir. Ils ne font que suivre les mouvements de taux imposés par leurs banques partenaires. Les premières baisses de taux d’intérêt des crédits immobiliers proposés par les banques sont d’ailleurs à la marge. De faibles ampleurs (de 10 à 20 points de base), ces baisses ne sont que le reflet de la chute de l’octroi des crédits de près de 40% en volume. Ce qui détermine la tendance des taux d’intérêts des crédits immobiliers, c’est l’évolution des taux de marché. Ces derniers sont évidemment liés aux taux directeurs des banques centrales, mais n’en dépendent pas directement.

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 02/03/2024
Durées de crédit	Taux élevés (15% apport)	Taux moyens (30% apport)	Taux faibles (50% apport)
7 ans	4,24 %	3,95 %	3,15 %
10 ans	4,43 %	4,05 %	3,45 %
15 ans	4,94 %	4,25 %	3,90 %
20 ans	5,24 %	4,40 %	4,10 %
25 ans	5,94 %	4,55 %	4,25 %
^(*) Mise à jour effectuée le 02/03/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

Une forte baisse des taux anticipée

Evidemment tout le monde sait désormais que les banques centrales ne vont plus augmenter leurs taux d’intérêts. Mais là où l’on peut largement se tromper, c’est de croire qu’elles vont donc les baisser massivement en 2024. De combien sera cette baisse ? Certains courtiers estiment que le taux de base des crédits immobiliers sera redescendu à 3 % fin 2024, soit pas moins de 31 % de baisse ! Difficile de lire aussi bien dans l’avenir. Mais le message serait donc bien le suivant : surtout, ne pas se précipiter pour emprunter maintenant. Cela devrait permettre par ailleurs de continuer à faire baisser les prix des biens immobiliers, un coup double gagnant pour les primo-accédants !

Baisse de 0.70% en 2024

De notre côté, une baisse de 15 %, soit un retour à 4.20 % semble déjà bien plus crédible pour l’année 2024. Pourquoi 15 % et pas 10 % ou 20 % ? C’est une estimation ! 15 % n’est pas plus juste que 10 ou 20 % ! Les taux ne vont pas chuter en 2024, c’est notre conviction, la baisse sera très graduelle. Les taux de marchés (donc différents des Taux de la BCE) pourraient même grimper de nouveau, comme l’on a pu le constater récemment en début d’année. Il suffit de quelques mauvaises nouvelles pour que les craintes se renforcent.

Ce qu’anticipe les financiers sur les années à venir (cf courbe des taux de marchés en EUR), c’est une stabilisation des taux de marché au niveau de 2.50 % / 2.60 % dès l’horizon 2025/2026. En ajoutant la marge des banques, de l’ordre de 100 points de base, les taux des crédits proposés aux particuliers pourraient donc se stabiliser vers les 3.50 % à l’horizon 2025. En ajoutant l’assurance emprunteur, les taux devraient donc s’orienter vers les 4 % / 4.10 %,

La baisse des taux pourrait accélérer en 2025, si aucune nouvelle majeure (géopolitique, etc.) ne vient perturber le retour à la normale de l’économie mondiale. Cette anticipation, non rationnelle (on lit dans le marc de café que ce que l’on veut voir), se base sur les anticipations de baisse des taux des marchés financiers (ceux des professionnels de la finance).

Enfin pour rappel, le taux oat est le taux des emprunts d’Etat français. Ce n’est qu’une indication de la tendance des taux d’intérêts de marché, mais ce n’est en rien un indicateur fiable du niveau des taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers. L’on a bien constaté qu’avec des taux d’OAT négatifs, les taux des crédits immobiliers n’ont pas suivi la tendance bien longtemps.

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