Ce n’est que le début, mais le marché de l’immobilier en France devrait souffrir davantage dans les mois à venir. Les taux d’intérêts accélèrent leur hausse, les conditions de crédits se durcissent, et les prix restent encore bien trop haut perchés.
vendredi 25 mars 2022, par Denis Lapalus
Toutes les planètes sont alignées pour que l’année immobilière 2022 se passe mal... La guerre évidemment, mais également ces récents records du marché, cette bulle immobilière gonflée depuis de trop nombreuses années sans correction, hausse désormais vive des taux d’intérêts, élection présidentielle, dispositif d’incitation fiscal remanié avec des conditions ubuesques (Pinel+), pouvoir d’achat en chute libre, craintes de pénuries, etc...
Mais toujours pas une crise immobilière, pour le moment...
Loin d’être alarmante, la baisse de volume des transactions immobilières est tout à fait compréhensible. Cette baisse peut même être considérée comme normale et saine. L’on ne peut pas toujours battre records sur records et les dernières années passées étaient exceptionnelles. Ce qui est attendu désormais c’est une baisse sensible des prix de l’immobilier. Le marché de l’immobilier devrait encore ralentir, tant que les prix ne baissent pas significativement, l’effet ciseaux immobilier fera son effet. Habituellement en février, le marché de l’ancien retrouve de la vigueur, avec un nombre de compromis signés en augmentation de 11.7 % sur un mois en février 2022. Il rebondit à l’approche du printemps, pour culminer en mars à son maximum de l’année. Compte tenu des délais de signatures des actes définitifs, il annonce la vague des emménagements qui se constatera jusqu’au début de l’été.
Mais cette année, la demande reste hésitante. La montée des incertitudes qui a accompagné la montée de l’inflation, les inquiétudes sur le pouvoir d’achat et les hésitations fréquentes à l’approche des grandes échéances électorales ont pesé sur le marché, bien avant le déclenchement de la guerre en Ukraine. Déjà en janvier les ventes avaient reculé de 5.7 % sur un mois. En février, elles baissent de 9.0 % pour s’établir à près de 22 % sous leur moyenne de longue période.
Les taux d’intérêts grimpent
Bien que n’ayant aucun lien direct avec les taux d’intérêt des crédits immobiliers proposés aux particuliers, scruter le taux des OAT permet d’estimer la tendance. Clairement sur la fin mars, la hausse des taux est forte. En Europe, et notamment en Allemagne, la remontée des taux d’intérêt est encore plus forte, ne laissant que peu d’espoir sur une accalmie dans les semaines à venir.
Le rationnement de l’accès au crédit mis en place par la Banque de France contrarie en effet la réalisation des projets d’achat d’une partie de la demande, comme la diminution du nombre de prêts à l’ancien octroyés en atteste. Les achats des particuliers sont devenus moins faciles à financer : non pas en raison de la hausse des prix de l’ancien, mais parce que les apports personnels exigés par les banques sont à des niveaux tels qu’une large partie de la demande potentielle est maintenant exclue du marché. Et au final, le nombre des logements anciens acquis par des particuliers au cours des 3 derniers mois est en recul de 13.4 %, en glissement annuel. Rien de grave donc. Le pire pourrait bien se produire dans les mois à venir.
Immobilier neuf : les bulles de vente sont vides
Personne ne semble être intéressé pour acheter un bien immobilier neuf actuellement. Il faut dire que le nouveau dispositif Pinel+ a jeté un froid, avec ses conditions publiées, dont certaines tiennent du délire. Des conditions imposées sont ubuesques, avec un minimum de surface, et une terrasse s’il vous plaît d’au moins 3 mètres carré pour un studio, l’on croit rêver. Mais l’élection présidentielle passant par là, tant que la nouvelle Assemblée Nationale n’est pas élue, toutes ces directives ne seront pas appliquées et seront soumises à de nouvelles.