Premiers signes d’explosion de bulles immobilières ? Après plusieurs années de très fort rallye haussier, le marché de l’immobilier se fissure dans plusieurs pays, à l’instar de la Chine, du Danemark ou de la Suède. À l’inverse, dans d’autres pays comme au Canada ou aux États-Unis, les hausses de prix sont si fortes que ces gouvernements ultra-libéraux vont tenter de réglementer avant un krach immobilier inéluctable. Et pour la France ? Tout va bien, madame la Marquise !
vendredi 10 septembre 2021, par Denis Lapalus
Immobilier : le prix dépasse trop largement la valeur
Si en 2020, les hausses de prix pouvaient avoir un fondement rationnel, un besoin urgent de se loger, une reprise des transactions immobilières à l’emporte-pièce, en 2021, rien ne s’est calmé. Sur les 37 pays de l’OCDE à la fin de l’année 2020, la hausse des prix ressort à +5%, un record vieux de 20 ans. En 2021, le marché de l’immobilier a continué sa course folle dans la plupart des pays. Le terme de bulle immobilière est clairement lâché en Chine, tout comme au Danemark, au Canada ou aux USA. Trop c’est trop. Au Danemark, les conditions de financement ubuesques permettaient même d’emprunter à taux négatifs (crédit hypothécaire). Bilan les prix de l’immobilier ont fait plus que flamber. En Australie, record absolu de demandes de crédits immobiliers. Aux USA, le prix de l’immobilier grimpe toujours aussi fortement, alors que le creux de la crise financière de 2007 avait déjà été largement comblé. La hausse annuelle du prix moyen des maisons aux USA est de +23% ! Les revenus n’augmentant pas d’autant, forcément, certains propriétaires vont se trouver à rembourser un crédit d’un montant bien supérieur à celui de leur bien, une fois la correction des prix effectuée. Car elle sera inévitable. Aux Pays-bas, la hausse est de +7.8% en un an, après une hausse de 6.9% en 2019.
États-Unis et Canada : ça chauffe trop !
Les gouvernements du continent nord américain réfléchissent afin de proposer de nouvelles règles pour leur marché immobilier intérieur. Les hausses ne pourront pas durer (+17% au Canada, +23% aux USA sur une année), et la dernière crise a montré que si l’immobilier venait à flancher, les conséquences seraient énormes pour l’économie. Mais le drame est avant tout directement social, de nombreux citoyens ne trouvant pas de quoi se loger, et les loyers augmentent face à la pénurie. Des aides financières pourraient être proposées, ajoutant de l’huile sur le feu, sans compter l’arrivée d’une inflation galopante. Cela ne ressemble pas véritablement au scénario d’un marché porteur, mais plutôt celui proche d’une implosion.
Pourquoi un tel engouement pour l’immobilier ?
Les raisons sont multiples. Un actif tangible, loin des marchés financiers. L’on prêterait même à l’immobilier des vertus de résistance face à l’inflation. Par ailleurs, évidemment, avec des taux d’intérêt aussi bas, l’on comprend pourquoi les ménages s’endettent autant. Surtout quand on leur répète à longueur d’années (cela fait au moins 5 ans...) que les taux n’ont jamais aussi bas. L’augmentation du pouvoir d’achat immobilier se retrouve donc dans les prix, alors que la valeur des biens ne change pas. Le risque pris sera faible, à en croire les emprunteurs. Les ménages misent tout sur l’immobilier, avec une optique qu’il vaut mieux acheter maintenant que plus tard, les prix ne cessant jamais de grimper. Ce phénomène de FOMO (Fear Of Missing Out), propre aux marchés spéculatifs, la peut de rater une affaire est trop forte. L’effet moutonnier par excellence, acheter une résidence secondaire, un bien pour sa retraite. C’est la tendance. Plus l’on en parle autour de vous, plus vous serez tenté de passer à l’achat. Même chose pour l’immobilier locatif français, entre Pinel et de Denormandie, les raisons ne manquent pas. Et cerise sur le gâteau, l’inflation galopante arrivant, cela constitue un argument supplémentaire pour emprunter. Que risquent-t-ils à s’endetter à des taux aussi faible sur de longues durées ? Le surendettement, rien de plus. Ne pas pouvoir rembourser le capital emprunté pour financer un bien qui a perdu 30% de son prix de marché. Car ne l’oublions pas, en cas de crise du marché de l’immobilier, tous les secteurs de l’économie seront impactés.
L’immobilier n’est pas sans risques !
C’est toujours au pied du mur que l’on voit mieux le mur. Avec la pandémie, un frisson a parcouru le dos des bailleurs. Et si les locataires ne payaient plus leurs loyers ? Fort heureusement, le drame ne s’est pas produit. Les gouvernements ont été généreux, les aides financières ont permis d’amortir le choc. Ce qui n’est pas rationnel est que les investisseurs repartent donc de plus belle, en empruntant de nouveau à tour de bras. Ce coup de semonce n’aura pas donc pas servi de leçon. Les banques centrales tentent timidement de calmer le jeu et ne font que constater les formations de bulles immobilières dans leurs différents pays. Mais afin de ne pas freiner l’économie, personne n’emploie les termes de bulles immobilières dans les propos officiels. Au contraire, cette hausse des prix montrerait le dynamisme du marché. Juste une question de point de vue. Quelques alertes sont pourtant retentissantes, au Danemark, en Allemagne, au Royaume-Uni... Au niveau de l’Europe. Il n’y a guère qu’en France que l’on ne voit rien venir. Il faut dire que le marché immobilier français est très spécifique. Lors de la dernière crise financière de 2008, c’est un des rares marchés de l’immobilier à ne pas s’être effondré.
Vers la faillite pour Evergrande, le n° 2 chinois de la promotion immobilière
Construire son développement massivement via l’endettement, quand les conditions de financement sont attractives, c’est une stratégie gagnante quand le marché de l’immobilier est bien orienté. En revanche, dès lors que les prix de l’immobilier reculent, la dépréciation des biens immobiliers peut vous faire passer par la case surendettement très rapidement. Le géant chinois de la promotion immobilière, Evergrande, avec une dette de 257 milliards d’euros, pourrait emporter dans sa chute de nombreuses autres entreprises. Le cours de ses actions ont chuté de -78% depuis le début de l’année. La faillite semble inéluctable pour nombre d’observateurs. La case surendettement arrive vite. La situation est telle pour Evergrande que la vente de ses biens ne serait pas suffisante pour rembourser le capital de ses crédits. Pour les particuliers bailleurs, dont la limite des 33% d’endettement est largement dépassée, des questions sont à se poser.
Immobilier aux USA (Janvier 2022) : +7.5% en rythme annuel, cela commence à faire beaucoup...
Immobilier en France : les bonnes nouvelles s’accumulent !
À en croire les publications des agences immobilières, le marché de l’immobilier en France serait en pleine forme. le volume de transactions va encore progresser en 2021. Le manque de biens à vendre serait le seul frein à ce marché en pleine ébullition, tant la demande est forte. Il est vrai que courtiers en crédits immobiliers, banques et agents immobiliers n’ont pas se demander si cela peut ou va durer encore longtemps. Il faut battre le fer tant qu’il est chaud. Avec des taux toujours aussi bas, l’arrivée d’une inflation forte renforce l’attrait pour un endettement maximal ! Poussant une fois de plus les prix encore un cran plus haut. Et puis, ces acheteurs sont bien libres d’acheter au prix qu’ils souhaitent. Après tout, cela ne regarde pas les professionnels, même pas les banques qui accordent le crédit. Pour la plupart des banques, seul le montant prêté compte, la différence entre valeur et prix d’un bien immobilier n’est pas un critère de risque suivi pour la majorité des banques. Typiquement, c’est l’écart croissant entre prix et valeur qui marque la présence d’une bulle.