La fin de la bulle immobilière sur Paris ? Après de trop fortes hausses du prix durant trop longtemps et l’encadrement des loyers renforcé, la bulle immobilière sur la Capitale continue de se dégonfler, lentement. Le chemin pour revenir à des prix abordables reste long, car la baisse reste encore de faible ampleur. Une accélération de la baisse que n’anticipe pas du reste les professionnels du secteur.
jeudi 21 avril 2022, par Denis Lapalus
Baisse de l’indice des prix du mètre carré sur Paris
Beaucoup d’investisseurs l’ignorent encore, mais il existe un indice, officiellement validé par l’AMF, du prix du mètre carré d’habitation sur Paris, le PARSISQM (COMPASS Kalstone Paris Residential Property Index). Diffusé notamment via Bloomberg cet indice mesure le prix représentatif en euro d’un mètre carrée échangé sur le marché de l’immobilier résidentiel à Paris. Ce prix est calculé sur une période d’observation de deux semaines. Utilisé principalement par les investisseurs afin de couvrir leurs portefeuilles immobiliers contre les baisses du marché, il permet également de spéculer sur la baisse du marché immobilier. Cet indice, le PARISSQM est en baisse depuis novembre 2020, date du début de la baisse des prix de l’immobilier résidentiel parisien. La baisse de l’immobilier parisien ne date pas donc pas de 2021, mais déjà de novembre 2020.
Baisse de -1.75% sur Paris depuis le 1er janvier 2022
Du côté des Notaires du Grand Paris, même son de cloche. Les prix parisiens sont toujours orientés à la baisse. Une baisse relativement faible, dans le calme. Dans la capitale , la baisse des prix se poursuit. Sur un an, à fin décembre 2021, les prix y ont reculé de 1,6 % à 10.600 euros le m² (- 1,7 % sur trois mois, au quatrième trimestre 2021). Or, d’après les indicateurs avancés des notaires sur les avant-contrats, le prix au mètre carré parisien s’établirait à 10.550 euros en avril 2022, soit une baisse annuelle des prix à 0,8 %. Au final et par rapport au point haut de novembre 2020, les prix au m² dans la capitale perdraient 310 euros et 2,9 % en un an et demi.
Du côté des estimations effectuée par les sites d’annonces immobilières, tout comme par les autres épluchant les transactions passées, la baisse des prix est confirmée sur Paris. La baisse reste là aussi légère. Ainsi, selon la dernière étude publiée par la plateforme d’estimation immobilière Meilleurs Agents, on note une baisse généralisée des prix parisiens dans tous les quartiers de 1,7%, sur l’année 2021. Seul le 4ème arrondissement est l’exception (très légère) qui confirme la règle : +0,3%, en un an. C’est le 3e arrondissement de la capitale qui enregistre la plus forte baisse : -3,3% en un an. « Ce sont les arrondissements du centre qui baissent le plus habituellement car ce sont les arrondissements les plus chers et donc les premiers à perdre en attractivité quand les ménages ont d’autres pistes en périphérie », explique Meilleurs Agents.
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« Pour moi, le signal le plus fort de ce désamour pour les grandes villes vient de la capitale elle-même. En 2021, Paris ne fait plus recette. Alors qu’il y a encore dix-huit mois, elle était en passe d’atteindre les 11 000 € le m², elle termine cette année à moins de 10 203 € le m², soit -1,7% de variation sur l’année 2021 », affirme Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
L’encadrement des loyers sur Paris ?
Le rôle de la mise en place de l’encadrement des loyers aurait un lien faible avec la baisse du prix de l’immobilier parisien. C’est ce que les professionnels nous assurent. Pourtant les particuliers bailleurs voient d’un mauvais œil les renforcements des contrôles sur les plafonds de loyers. À juste titre apparemment, puisque près des trois-quarts des annonces immobilières de location de studios seraient illégales, ne respectant pas la limite de loyer imposée. L’obligation d’indication du plafond de loyer dans les annonces en 2022 est obligatoire depuis le 1er avril 2022. Cela contribue certains bailleurs à vendre... Le stock de biens en vente sur Paris ayant été multiplié par 3 en seulement 12 mois confiait un agent immobilier d’une agence de quartier du 18ième arrondissement.
Une baisse qui ira jusqu’où ?
Si quelqu’un avait la réponse avec certitude, il serait riche ! Personne n’en sait rien. Les récentes évolutions géopolitiques, ainsi que cette inflation galopante, hors de contrôle, montrent bien que tout peut arriver. Une inflation à près de 7% en zone euro, des salaires qui ne suivent pas, les acheteurs auront bien moins de latitude pour acheter. La baisse des prix devrait perdurer encore de nombreux mois.