Comme chaque fin d’année, au jeu des pronostics, les regards se tournent vers les experts. C’est à dire ceux qui avaient bien prédit la baisse de 10% en 2023.
lundi 6 novembre 2023, par Denis Lapalus
Volume de transactions en chute de près de 20%, baisse des prix de l’immobilier, coût de financement en hausse supérieure à celle des revenus, explosion de la taxe foncière, contraintes de rénovations énergétiques, chute des revenus locatifs... Avec ce cocktail, la pilule de la propriété immobilière aura-t-elle du mal à passer en 2024 ?
Immobilier en 2023, la baisse moyenne va atteindre les 10%
Certes l’année n’est pas encore terminée, mais les remontées du terrain convergent : les prix commencent vraiment à baisser, surtout dans les grandes villes. Les comptes-rendus publiés par les différents observateurs ne font pas état d’une baisse moyenne de 10% en France. Tout simplement car l’inflation de 4.5% n’est pas déduite. Un bien immobilier dont le prix n’aura pas augmenté pas de 4.5% en 2023 aura perdu de sa valeur.
Immobilier : évolutions réelles des prix
Evolution des prix de l’immobilier
Il est important de se méfier des différentes publications d’évolutions des prix de l’immobilier résidentiel. En effet, les comparaisons sont souvent effectuées par rapport au début de l’année civile, ou bien sur une année glissante. Cela indique une tendance à très court terme, mais aucunement la tendance de fond. Ainsi, par exemple, en début d’année 2024, Nice serait la ville où les prix de l’immobilier seraient en hausse. C’est oublier qu’en début 2023, c’est une des première ville de France où les prix ont le plus baissé (- 8%). De ce fait, la hausse constatée des prix à Nice sur 2024 est toute relative. Les cycles de l’immobilier étant longs, il est préférable de scruter l’évolution des prix sur plusieurs années d’historique, comme par exemple pour les prix parisiens : depuis 2020, la baisse des prix est de 12.94 % en moyenne, hors prise en compte de l’inflation. Avec cette dernière la baisse des prix parisiens est de 25%. Ce n’est plus du tout la même histoire.
Évolution des prix de l’immobilier en 2024
Mise à jour effectuée au 1er avril 2024, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -1.1 % | -2,47% |
| Bordeaux | -2.5 % | -3,85% |
| Nantes | -0.8 % | -1,38% |
| Paris | -2.6 % | -3,94% |
| Rennes | +0.1 % | -1,28% |
| Marseille | + 0.5 % | -0,89% |
| Strasbourg | -2.2 % | -3,55% |
| Lille | -0.9 % | -2,27% |
| Montpellier | +0.7 % | -0,69% |
| Toulouse | +0.8 % | -0,59% |
| Nice | +1.8 % | 0,39% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel (source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
Évolution des prix de l’immobilier en 2023
Mise à jour effectuée au 1er novembre 2023, évolution des prix sur un an glissant.
| Villes | Évolution constatée | Évolution réelle(*) |
|---|---|---|
| Lyon | -8.8 % | -10,06% |
| Bordeaux | -7.4 % | -8,68% |
| Nantes | -6.6 % | -7,89% |
| Paris | -5.4 % | -6,71% |
| Caen | -3.6 % | -4,93% |
| Rennes | -1.7 % | -3,06% |
| Marseille | - 1.2 % | -2,56% |
| Strasbourg | -1.1 % | -2,47% |
| Lille | 0.1 % | -1,28% |
| Montpellier | 0.1 % | -1,28% |
| Toulouse | 0.8 % | -0,59% |
| Nice | +5.7 % | 4,24% |
| (*) nette d’inflation IPCH en rythme annuel(source : Compass, INSEE, Agences immobilières indépendantes, MeilleursAgents) | ||
En 2024, la baisse va ralentir, l’inflation également
Selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, dans une interview publiée dans Les Echos, la baisse des prix de l’immobilier devrait être de l’ordre 4% en 2024, avec les disparités habituelles. Cet avis conforte celui de nombreux observateurs, les propriétaires contraints de vendre seront bien obligés d’accepter des baisses de prix en 2024.
- Réponses au sondage en ligne : Prix de l’immobilier en 2024 ? Vous pensez qu’ils vont... (sans tenir compte de l’inflation)
- Baisser fortement (au-delà de -5%) : 100% (1 vote)
100%
- Baisser modérément (entre -2% et -5%) : 0% (0 vote)
0%
- Rester pratiquement stables (entre 0% et -2%) : 0% (0 vote)
0%
- Augmenter légèrement (jusqu’à +2%) : 0% (0 vote)
0%
- Augmenter fortement (au-delà de +2%) : 0% (0 vote)
0%
- Je n’ai pas d’avis, aucune anticipation : 0% (0 vote)
0%
L’inflation attendue en baisse, mais les prix en hausse !
Et oui, quand l’inflation baisse, les prix continuent de grimper ! Il faudrait que l’inflation soit négative pour que les prix baissent. Cela n’arrivera pas. Les prix grimpent donc logiquement, l’objectif étant autour de 2% pour la BCE, mais les anticipations d’inflation pour la France sont supérieures à ce seuil... Une hausse des prix de l’immobilier sous l’inflation est en fait une baisse des prix de l’immobilier.
Inflation future
Inflation anticipée pour la France
| Trimestres | Inflation anticipée |
|---|---|
| T3 2023 | 5.9 % |
| T4 2023 | 4.9 % |
| T1 2024 | 4.1 % |
| T2 2024 | 3.0 % |
| T3 2024 | 2.8 % |
| T4 2024 | 2.6 % |
| (source OCDE) | |
Inflation anticipée zone Euro
| Années | Inflation anticipée |
|---|---|
| 2023 | 5.6 % |
| 2024 | 3.2 % |
| 2025 | 2.1 % |
| (source BCE) | |