Les hausses de taux se poursuivent en avril, avec un risque de blocage du marché lié aux taux d’usure et au taux d’endettement. De nombreux emprunteurs exclus du marché, les prix attendus en baisse dans les mois à venir.
lundi 4 avril 2022, par Denis Lapalus
Le nombre de transactions immobilières en baisse de 17%
Les ventes sont en repli de 17% au premier trimestre 2022 par rapport à la même période l’an dernier, selon les chiffres d’Orpi. Le marché immobilier commence à freiner. La hausse des taux des crédits immobiliers s’accélère.
Hausse des taux des crédits immobiliers
En avril, dans le sillage du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans repassé au-delà de 1 %, tous les barèmes de banques reçus font état d’une hausse des taux de crédit, de 0,10 point mais jusqu’à 0,45 point pour l’une d’entre elles…
Depuis le début de l’année, toutes les banques ont désormais augmenté leurs taux, de 0,30 point en moyenne, alors même que les taux d’usure, taux plafonds au-delà desquels elles n’ont pas le droit de prêter, n’ont pas évolué, notamment sur les durées de 20 ans et plus, entrainant l’exclusion de plus en plus d’acquéreurs potentiels. Le taux d’endettement devient également un frein majeur, sous l’effet de la hausse inéluctable des mensualités due à cette remontée. Vousfinancer anticipe ainsi un trimestre compliqué pour ceux qui ont un projet immobilier, à une période de l’année où le marché immobilier est traditionnellement le plus dynamique…
Des hausses de taux pour l’ensemble des barèmes bancaires reçus : de 0,10 à 0,45 %...
En avril, comme pressenti, le mouvement de remontée des taux s’est poursuivi. Déjà en mars, certaines banques avaient envoyé plusieurs barèmes de taux dans le mois, sous l’effet de la remontée brutale du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans, passé de 0 % fin décembre 2021 à plus de 1 % début avril soit un retour à son niveau d’avril 2017. La plupart des banques, nationales ou régionales ont remonté leurs taux en avril 0,05 point à 0,45 point pour l’une d’entre elles qui avait déjà augmenté ses taux de 0,30 en mars, portant la hausse totale à 0,75 point !
Ces augmentations de taux dans les barèmes concernent la plupart du temps tous les profils, mais dans certaines banques davantage les moins bons profils, avec les plus bas revenus, à qui l’on propose désormais parfois des taux supérieurs à 2 % sur 20 et 25 ans … Raisons invoquées par les banques pour justifier : une détérioration des conditions de refinancement liée à la hausse des taux de marchés dû « à l’inflation d’abord, à la fin des politiques tarifaires accommodantes des banques centrales et au conflit Ukrainien ».
Ainsi les taux moyens proposés augmentent en avril à 1,25 % sur 15 ans, 1,45 % sur 20 ans et 1,65 % sur 25 ans. Les taux pour les meilleurs profils remontent également tout en restant malgré tout attractifs : 0,90 % sur 15 ans, 1 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans. « Le taux d’emprunt d’Etat à 10 ans est revenu à son niveau d’avril 2017, au moment où les banques prêtaient en moyenne à 1,70 % sur 20 ans, contre 1,45 % actuellement. Les banques tentent au maximum de limiter la remontée des taux ou de la rendre la plus progressive possible, en envoyant de nouveaux barèmes tous les quinze jours pour certaines, avec des hausses limitées. Pour autant dans ce contexte, le mouvement risque de se poursuivre dans les prochaines semaines, alors même qu’avec les taux d’usure actuels, les taux affichés sur certains barèmes conduisent systématiquement à des refus… » analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.
L’impact sur le taux d’endettement
Compte tenu de l’augmentation, des mensualités engendrée par la hausse des taux. Pour emprunter par exemple 300 000 € sur 20 ans, il faut gagner 200 € nets de plus par mois dans certaines banques pour compenser une hausse des taux de 0,50 point et respecter le seuil de 35 % d’endettement.