Une bien bonne nouvelle pour les épargnants. Les SCPI ont bénéficié de la formidable résilience du marché de l’immobilier face à la crise. Le rendement moyen 2020 devrait être une nouvelle fois au-dessus des 4%.
mercredi 20 janvier 2021, par Denis Lapalus, Pierre Garin
SCPI : rendements 2020, plus de peur que de mal
Annoncé sous les 4%, puis régulièrement en hausse au cours de l’année 2020, le rendement moyen des SCPI devrait être, au final, encore supérieur à 4% pour 2020. Les craintes ont, sans doute, largement pondéré les anticipations. Toujours est-il que la nouvelle est bonne à prendre. Si CORUM a ouvert le bal des rendements de fort belle manière, avec des rendements en haut de tableau, certaines SCPI devraient tout de même afficher des rendements moins agréables. La baisse des rendements serait donc, en moyenne, de l’ordre de 30 points de base.
Historique des rendements moyens des SCPI
La courbe ressemble étrangement à celle des fonds euros, hormis le niveau de taux, évidemment. Les données sont publiées par l’ASPIM, hormis l’estimation pour 2020, publiée par Linxea.
Rendement des SCPI pour 2020 : 4,12 % selon les estimations de Linxea
Dans le cadre de son baromètre des SCPI, Linxea nous livre donc son analyse. L’année 2020 devait d’abord être l’année de tous les records pour les SCPI après un premier trimestre exceptionnel avec 2,56 milliards d’euros collectés. Puis, avec le premier confinement le pire était alors envisagé, les SCPI étant confrontées à des situations inédites avec des fermetures administratives pour leurs locataires et donc potentiellement des absences de loyers.
Bien que la situation sanitaire soit loin d’être réglée, il est temps de tirer le bilan de l’année 2020. Même si les chiffres définitifs de la collecte ne sont pas encore connus, il est acquis que celle-ci sera inférieure à celle de 2019 (nous étions à -26 % sur les 9 premiers mois de l’année avec plus de 4,4 milliards d’euros). Après une chute de 66 % entre le 1er trimestre et le 2nd trimestre 2020, le rebond tant attendu par les acteurs du marché a été moins important que prévu avec une hausse de seulement 16 % entre le 2nd et le 3ème trimestre. Le 4ème trimestre semble tout de même en net progrès et devrait confirmer ce rebond que l’on espère durable.
Ce que nous avions prédit lors du second trimestre s’est confirmé : « cette baisse de la collecte résulte avant tout d’une diminution des souscriptions plutôt que d’un phénomène de retraits massifs, ce qui témoigne de la confiance des épargnants déjà investis. » Cela a permis d’assurer la liquidité du marché et surtout aux SCPI de pouvoir continuer à investir.
Taux de récupération des loyers
Le critère scruté en particulier était le taux de récupération des loyers des SCPI vis-à-vis de leurs locataires. Même au plus fort de la crise, ce taux s’est avéré rassurant avec une moyenne de 78 % lors du 2nd trimestre - même si l’impact n’a pas été le même pour tous les secteurs – avant de peu à peu revenir à la normale sur les derniers trimestres de 2020.
Valeur des parts
L’autre point d’interrogation concernait la valeur des parts. Dès le premier confinement, certaines sociétés de gestion avaient pris l’initiative de mener des expertises de leur parc immobilier qui s’étaient voulues rassurantes. Les expertises de fin d’année sont encore en cours mais les premiers retours poursuivent cette tendance et il est désormais établi qu’il n’y aura pas de baisse généralisée des prix des parts sur le marché de la pierre-papier.
Nouveautés 2020
Concernant les nouveautés, en dépit du contexte sanitaire, 9 nouvelles SCPI ont été lancées en 2020. C’est moins qu’en 2019 (17 créations) mais plus qu’en 2018 où 7 nouvelles SCPI avaient vu le jour. Le label ISR Immobilier est également entré en vigueur en octobre 2020 et 4 SCPI ont obtenu ce label : PFO2, LF GRAND PARIS PATRIMOINE, NEO et FAIR INVEST.
Rendement 2020 prometteur
Si l’on calcule le rendement moyen des 65 SCPI auditées dans cet Observatoire, celui-ci s’établirait à 4,27 %. Or, ce chiffre reste très optimiste, étant donné qu’il manque encore certaines données qui pourraient faire pencher la balance dans l’autre sens. Mais, sur les 65 SCPI auditées, il en ressort une baisse moyenne des dividendes de 9,5 % sur 2020 par rapport à 2019. En appliquant cette baisse de 9,5 % sur le rendement moyen des SCPI en 2019, établi à 4,40 %, nous obtenons alors un rendement moyen de 3,98 % en 2020, comme annoncé lors de nos précédents Observatoires. Ce chiffre constitue la fourchette basse. En appliquant une moyenne entre la fourchette basse de 3,98% et la fourchette haute à 4,27%, nous obtenons un rendement moyen de 4,12 %. D’après nos estimations, le rendement moyen des SCPI en 2020 devrait donc se situer autour de 4,12 %. Il s’agit néanmoins d’une estimation qui sera susceptible de varier légèrement à la hausse ou à la baisse lors de l’annonce exhaustive de l’ensemble des rendements des SCPI.
Rendement moyen au-delà des 4%
En conclusion, le rendement moyen des SCPI dépassera ainsi les 4 % en 2020. Sur une année marquée par la crise sanitaire, les SCPI se sont une nouvelle fois montrées extrêmement résilientes en affichant un rendement en baisse de seulement 40 points de base par rapport au rendement enregistré en 2019, à 4,40 %. La crise sanitaire n’étant pas encore terminée, il convient de rester vigilant car l’année 2021 devrait également être impactée. De plus, nous ne connaissons pas encore l’ampleur réelle de la crise économique qui suivra. Néanmoins, il existe également de vrais motifs d’espoir avec la découverte du vaccin. De plus ce stress test grandeur nature a permis de démontrer la gestion saine des SCPI. En effet, grâce à l’accompagnement mis en place avec leurs locataires et l’utilisation raisonnable des réserves quand cela s’avérait nécessaire, les sociétés de gestion ont su limiter l’impact de cette crise sur les performances.