Le Journal Officiel n°237 du 10 octobre 2021 liste les règles officielles entrant en vigueur au 1er janvier 2022 concernant l’octroi de crédits immobiliers.
lundi 11 octobre 2021, par FranceTransactions.com
Crédit immobilier : pourquoi instaurer de nouvelles règles ?
Le HCSF a instauré comme réglementaires, sous peine de sanctions des banques, ses règles pour l’octroi de crédits immobiliers. L’idée étant de protéger les futurs acquéreurs tout comme de réduire l’exposition aux risques des banques face à un retournement du marché de l’immobilier. Jusqu’alors le HCSF émettait des recommandations auprès des banques afin de définir les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Des recommandations plus ou moins bien suivies. Désormais, ce ne sont plus des recommandations, mais des règles. Les banques pourront être sanctionnées en cas de transgression, par leur autorité de contrôle l’ACPR.
Des règles connues depuis le 29 septembre 2021
La décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers a été publiée au Journal officiel n°0237 du 10 octobre 2021 Texte n° 16. Ces règles sont instituées afin de protéger les emprunteurs, pouvant se laissant emporter dans des niveaux d’endettement totalement contraires à leurs intérêts sur le long terme. Le marché de l’immobilier en France étant en situation d’envolée des prix, la France, comme nombre de nos pays voisins, instaurent des règles afin de juguler cet engouement irrationnel pour la pierre.
Crédit immobilier : les nouvelles règles à compter du 1er janvier 2022
Taux d’effort : 35%. Le taux d’effort, appelé communément le taux d’endettement. Sa règle de calcul évolue. Ainsi, il est désormais fixé à 35% maximum. C’est-à-dire que le montant total mensuel des dépenses liées à l’habitation (donc pas seulement le crédit immobilier, mais également l’assurance emprunteur, etc...) rapporté aux revenus nets mensuels doit être de 35% maximum. Il s’agit évidemment de considérer le revenu net imposable avant impôt, et non pas, le revenu net après impôt sur le revenu, puisque de par notre système fiscal, il ne peut être connu lors de la demande de crédit immobilier (l’imposition des revenus perçus en année N n’étant définitivement connue qu’en année N+1). Durée d’endettement de 25 ans maximum. La maturité du crédit immobilier ne peut plus excéder 25 ans. Toutefois, dans les cas suivants induisant une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi du crédit, un différé d’amortissement d’une durée analogue à celle de ce décalage est toléré dans la limite d’une maturité maximale de 27 ans et d’une période d’amortissement ne pouvant excéder 25 ans :
- les crédits immobiliers liés à une vente en l’état futur d’achèvement, au sens de l’article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation, ou dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle, au sens des articles L. 231-1 et L. 232-1 du même code, ou dans le cadre d’un contrat de promotion, au sens de l’article L. 221-1 du même code ;
- les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Dérogations aux règles, une vaste fumisterie
Si les règles sont claires et nettes, les banques ont tout de même réussi à négocier le droit de franchir la ligne blanche dans 20% des cas. Situation pour le moins ubuesque, puisque, selon la taille de la banque et de la profondeur de son portefeuille clients, cela peut engendrer de multiples déconvenues pour ces emprunteurs... Force est de constater que la banque pourra, une nouvelle fois, trier ses clients sur le volet, et préférer certains clients fortunés. En effet, les établissements de crédit et les sociétés de financement peuvent déroger aux critères mentionnés à l’article 1er pour une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil. Au moins 80 % de la flexibilité maximale sera réservée aux acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants. Les 20 % restants de flexibilité maximale, soit 4% de la production trimestrielle, sont libres d’utilisation.
Simulation crédit immobilier
Cette dérogation devra pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite du prêteur. Pour les établissements de crédit et les sociétés de financement affiliés à un organe central visé par l’article L. 511-30 du code monétaire et financier, la marge de flexibilité peut être utilisée sur une base agrégée au niveau de l’ensemble des affiliés, sous le contrôle de l’organe central.