Les courtiers pestent auprès des médias contre le resserrement des taux d’usure face à la montée des taux de crédit proposés, mais si 30% des dossiers de demandes de crédit sont refusés, l’origine des refus repose tout autant sur les seuils de l’usure que de la faiblesse des apports.
mercredi 20 juillet 2022, par Denis Lapalus
Une demande de prêt sur 3 refusée par manque d’apport
Près de 30% des demandes de crédits immobiliers seraient actuellement refusées, d’après plusieurs courtiers. Du côté des banques, même constat, les piles de demandes de crédit grandissent, mais les refus fusent. Le manque d’apport des candidats emprunteurs est davantage pointé du doigt, que la relative faiblesse des seuils de l’usure. Toutefois, la grande majorité des emprunteurs arrivent donc à obtenir une proposition de crédit immobilier, inférieure donc au seuil du taux de l’usure. Ainsi, le principal souci ne serait pas tant ces taux de l’usure, dont le principe, rappelons-le, est de protéger les emprunteurs financièrement trop juste, mais la faiblesse de l’apport constitué pour lever les fonds convoités. Les candidats emprunteurs sont ainsi sous capitalisés, l’apport demandé par les banques étant en hausse constante face à la montée des risques d’un retournement du marché de l’immobilier. Désormais, avec un apport au minimum de 25%, une offre de crédit est proposée.
Haro sur les seuils de l’usure...
D’après les médias, le frein actuel pour le marché de l’immobilier, et notamment pour les primo-accédants, seraient les seuils de l’usure. Ces taux de l’usure, maximum, tous frais inclus, auxquels les banques ne sont plus autorisés à prêter. Alors oui, l’écart entre les taux de l’usure et les taux pratiqués, hors assurance, des crédits immobiliers ont rarement été au faibles, et pourtant, ce n’est pas le souci direct.
Taux de l’usure pour les crédits immobiliers
| Taux d'usure pour les particuliers (applicables en T3 2024) (1) | |
|---|---|
| Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés) | |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 10 ans | 4.60% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 20 ans | 6.13% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de 20 ans et plus | 6.16% |
| Taux d'usure crédit relais | 6.77% |
| Taux d'usure crédit à taux variable | 5.97% |
(1) source des taux : Banque de France | |
Un manque d’apport criant
La problématique étant située sur les risques évalués sur le marché de l’immobilier. Les risques de défauts de remboursement des crédits grimpent avec l’arrivée de la récession (technique ou pas, la macroéconomie indique un fort ralentissement de l’activité économique). Toujours est-il que pour les banques, ce qui compte est de compenser financièrement la prise de risque. Et dans ce cadre, évidemment, ce qui compte est l’apport du candidat emprunteur. En réduisant le capital emprunté, le risque évalué diminue d’autant.
Emprunter reste donc toujours largement possible, du moment que l’apport constitué atteint un niveau conséquent. Les taux de l’usure ne sont opposables qu’aux candidats emprunteurs dont les dossiers sont jugés torp risqués.
| Montant emprunté | Apport moyen personnel demandé |
|---|---|
| 150.000€ | 37.500€ |
| 200.000€ | 50.000€ |
| 250.000€ | 62.500€ |
| 300.000€ | 75.000€ |
| 350.000€ | 87.500€ |
| 400.000€ | 100.000€ |
| 450.000€ | 112.500€ |
| 500.000€ | 125.000€ |
Capacité d’épargne de précaution
D’autres critères comptent pour les banquiers comme l’épargne après projet. Cela permet de savoir si les emprunteurs peuvent gérer des dépenses imprévues. La situation professionnelle, et notamment l’ancienneté des emprunteurs est également un critère important.