Crédit immobilier : Négocier pour dénicher le meilleur crédit, c’est impératif ! Quelles sont les différentes étapes de la négociation ? Quels sont les différents frais ? Détails...
jeudi 18 juillet 2013, par Frédéric S.
Rares sont les ménages qui disposent de la totalité des fonds pour acquérir leur bien immobilier. Le passage par la case banque est le lot d’une majorité de Français.
Crédit immobilier : une part importante du budget !
La fluctuation des taux ne doit pas entraîner la course effrénée des futurs acquéreurs car l’achat immobilier constitue la charge financière la plus importante du budget (35% en moyenne).
Les établissements bancaires souhaitent dynamiser leur activité de crédit immobilier, grand canal de conquête et de fidélisation pour le secteur. A ce titre, les tractations sont ouvertes, le client à l’opportunité de faire jouer la concurrence. Voici les différentes étapes de négociations pour dénicher le meilleur prêt immobilier.
Crédit immobilier : mettre toutes les chances de votre côté
Trouver les meilleures conditions de crédit nécessite le démarchage de votre banque mais aussi d’autres intervenants qui ne vous connaissent pas. Votre dossier sera jugé sur des critères purement financiers pour en estimer le risque de non-remboursement. Le profil emprunteur est déterminant pour la suite des négociations.
Une bonne demande de prêt implique que le projet soit pertinent et que votre profil emprunteur soit prometteur (situation professionnelle, capacité d’épargne).
Un dossier qui présente un apport personnel de 10% (livret A, PEL, Epargne entreprise) pour s’acquitter des frais de notaire et un taux d’endettement minime voire "vierge" est un très bon départ. Cependant, les comportements financiers douteux sont rédhibitoires, vos relevés de comptes ne doivent pas présenter d’écarts tels que des impayés ou des découverts.
L’ensemble de ces critères jumelés au risque potentiel du dossier conditionnera la proposition du prêteur ([a[taux d’intérêt]a], montant, conditions d’assurance, garanties sur le logement).
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Crédit immobilier : A la recherche du meilleur taux
Avant toute chose, imprégniez-vous du marché ! Pour négocier il faut avoir des arguments. Rien ne vous empêche d’effectuer des simulations sur internet ou de vous renseignez sur les taux moyens de marché.
Il est important de solliciter différents établissements mais aussi les courtiers en ligne pour générer une concurrence qui facilitera l’apparition de conditions plus avantageuses. Restez tout de même raisonnable, le banquier dispose d’une marge de manœuvre de 0,15 % à 0,30 % voire plus selon votre profil. Comparer les TEG (Taux Effectif Global), reprenant le coût des intérêts, les frais de dossier, le montant de l’assurance ou la marge de la banque.
Pour faire baisser le [a[taux d’intérêt]a] :
- Rappeler l’importance de l’apport réduisant le risque de la banque.
Crédit immobilier : négociation des frais
- Frais de dossier et de remboursement anticipé :
Les frais de dossier représentent en moyenne 0.5% à 1% du montant du prêt, un élément rémunérateur pour le banquier qui est censé couvrir les frais de création ou le suivi du dossier mais surtout augmenter sa marge. Ceux-ci sont négociables, lorsque vous passez directement par la banque et que votre dossier ne présente aucuns soucis, demandez leur annulation ou leur diminution de moitié en second ressort.
Le coût représente tout de même de 300 à plus de 1000€ tandis que les courtiers les plafonnent à 500€.
Pour les frais de remboursement par anticipation, légalement les banques peuvent ponctionner 3% dans la limite d’un semestre d’intérêts sur le montant du capital restant dû.
Pour faire baisser les frais :
- Evoquer l’ouverture "quasi obligatoire" d’un compte pour domicilier votre salaire mais aussi l’éventuel rapatriement d’une partie de votre épargne.
- Frais liés à l’assurance :
L’assurance emprunteur représente le poste le plus dur à négocier, obligatoire, celle-ci représente jusqu’à 20% du coût total du financement suivant l’âge de l’emprunteur. Heureusement, le législateur vous vient en aide, la loi MURCEF vous permet de jouer des coudes afin d’obtenir un contrat individuel moins cher auprès d’assureurs concurrents. Une économie pouvant aller jusqu’à 0.25% du coût initial.
Crédit immobilier : négociation basée sur le donnant-donnant
Evidemment, il est toujours difficile de négocier tous les points que nous avons abordés. Il convient généralement de concentrer vos efforts sur un point précis. Sachez que la négociation est basée sur la relation de confiance et la règle du donnant-donnant. Une proposition ne vous convient pas ou vous parait pas équitable, pas de problèmes ! Il existe une multitude d’établissements pour vous écouter. Faire comprendre ceci au banquier c’est vous assurer plus de crédit !