La société civile immobilière (SCI), ou SCI familiale, est un bon outil pour la gestion patrimoniale de ses biens immobiliers, dont notamment pour protéger ses proches en cas de décès.
vendredi 9 mars 2012, par Alexia A.
1 - Immobilier/SCI : protéger son bien contre l’indivision
Acquérir un bien immobilier commun lorsque l’on n’est pas marié est simple, il suffit d’acheter en indivision. Chacun achète une partie du bien en fonction de la somme apportée. La répartition, 50/50, 30/70, 60/40... sera notifiée dans l’acte de propriété. Les complications s’invitent en cas de séparation ou du décès de l’un des deux propriétaires. Dans le cas d’un décès, la part du défunt est répartie entre ses héritiers qui entrent alors dans l’indivision et c’est la que les ennuis commencent. En effet, les prises de décisions peuvent se retrouver dans l’impasse puisqu’elles doivent être prises en majorité (aux 2 tiers) pour la gestion du bien et à l’unanimité pour sa mise en vente. En cas de séparation d’un couple détenant chacun 50 % du bien, la vente ne pourra avoir lieu que si les deux parties sont d’accord. Seule solution possible, que l’une des parties revende ses parts à l’autre pour sortir de l’indivision. L’indivision est donc un système simple si tout va bien mais très contraignant dès le moindre conflit. La SCI familiale est alors une solution pour éviter ce type de problème.
2 - Immobilier/SCI : acheter à deux lorsque l’on n’est pas marié
La SCI s’avère très utile pour effectuer un achat immobilier lorsque l’on n’est pas marié, mais aussi pour les couples mariés souhaitant favoriser leur conjoint alors que leur contrat de mariage ne le permet pas. Comme pour l’indivision les conjoints reçoivent la part du bien à hauteur des fonds qu’il ont investis pour l’achat, en tant qu’associé de la SCI. Le bien appartient à la SCI et c’est ici toute la différence avec l’indivision. Dans ce cas, la gestion du bien et ses modalités sont clairement établies dans les statuts de la société et définissent des règles de majorité dans les prises de décisions.
3 - Immobilier/SCI : organiser sa succession
Lors d’une union libre ou d’un pacs, le conjoint est défavorisé par rapport aux héritiers. En cas de décès, il est légitime de souhaiter protéger celui ou celle qui partage notre vie. Hors SCI, si un décès survient au sein du couple, le conjoint survivant détient toujours sa part du bien mais le reste revient aux héritiers qui peuvent s’ils le souhaitent réclamer leur parts et donc exiger la vente pour récupérer les fonds. La SCI est un très bon moyen pour éviter cela et permettre au conjoint survivant de conserver la jouissance du bien sans aucuns droits de succession. En effet, un effectuant un démembrement de propriété croisé, le conjoint survivant conservera la jouissance du bien jusqu’à son décès ou jusqu’à la revente du bien entraînant la dissolution de la SCI. Pour cela, rien de plus simple, les conjoints achètent le bien à parts égales afin de se donner mutuellement l’usufruit sur sa part respective du bien. Si le décès de l’un des deux conjoints survient, le survivant conserve alors la jouissance de sa part en tant que nu propriétaire et sur la totalité du bien en tant qu’usufruitier.
Il est primordial de se faire conseiller par un professionnel pour ce type de montage patrimonial.