Acheter dans le neuf pour louer durant 6 à 12 ans, tout en réduisant ses impôts à payer, c’est possible avec le dispositif PINEL. Les clés pour réussir son investissement.
mercredi 7 septembre 2016, par Denis Lapalus
Dispositif Pinel
Le dispositif Pinel 2024 a pour objectif de développer le nombre de logements disponibles pour la location, afin de tenter de réduire le manque d’hébergement actuellement constaté. Cela passe pour le soutient du marché de l’immobilier neuf. L’Etat consent donc à une réduction directe d’impôt en l’échange d’un investissement immobilier dans le neuf, pour une mise en location selon une durée choisie par l’investisseur.
Réduction d’impôt, si et seulement si...
- Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans,
- Le logement est situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018,
- Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché,
- Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond (Revenu Fiscal de Référence),
- Le locataire peut-être l’ascendant ou le descendant du propriétaire. À condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire,
- Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale.
| Loi Pinel | |
|---|---|
| Caractéristiques | Contraintes |
| Obligation de louer pendant une durée minimale, au choix de l'investisseur de 6 ou 9 ans | Oui |
| En fin de période d'engagement (6 ou 9 ans), possibilité de proroger pendant 3 années supplémentaires | Oui |
| Location interdite à un ascendant ou descendant | Non |
| Plafond du montant global de l'investissement immobilier considéré par le Fisc | 300.000€ / an |
| Limitation du nombre de biens immobilier soumis au dispositif Pinel par foyer fiscal | 2 par an |
| Obligation d'investissement dans un bien immobilier neuf | Oui |
| Investissement en zone sectorielle spécifique | Oui |
| Plafond de loyers sectoriels à respecter | Oui |
| Plafond de ressources du locataire à respecter | Oui |
| Plafond pris en compte par le fisc pour le prix d'achat au mètre carré | 5.500 € |
Pinel : le mécanisme du dispositif
Le dispositif précédent (Duflot) ne permettait qu’une remise fiscale de 18% maximale, le Pinel permet jusqu’à 21% de remise fiscale, soit 63 000€ maximum de remise d’impôt. Le fisc plafonne le prix d’achat d’un bien immobilier à 300.000€ pour ce type de dispositif. Mais l’avantage du Pinel étant que l’on peut louer le bien à un membre de sa famille, sous le respect de la condition de ne pas être du même foyer fiscal.
| Loi Pinel 2024 | |
|---|---|
| Durée de mise en location | Réduction directe d'impôt |
| pendant 6 ans | 1.5% par an, soit 9% au total sur 6 ans |
| pendant 9 ans | 1.5% par an pendant 6 ans, puis 1% par an, soit 12% au total sur 9 ans |
| prorogation de 3 annés | 0.5% par an, sur les 3 dernières années, soit 12% pour 9 ans, ou 13.5% pour 12 ans. |
Pinel : 2 durées d’investissement possibles
En Pinel, l’investisseur peut opter librement pour 3 durées différentes :
- 6 ans,
- 9 ans,
- 12 ans (sous la forme d’une prorogation de 3 ans, applicable maxi 2 fois).
La période d’engagement terminée, l’investisseur pourra proroger son investissement de 3 années supplémentaires, jusqu’à 2 fois, s’il avait choisi une période de 6 ans. Mais attention, en période de prorogation, le taux de réduction d’impôt n’est pas le même. Il n’est seulement que de 1% par an.
Le choix de la durée est libre et peut donc être modifié lors de la période de location. La durée initiale souhaitée doit être indiqué lors de la déclaration de revenus de la première année du dispositif. Le choix de l’investisseur doit être guidé par le montage financier de son opération : il n’a pas intérêt à opter pour une durée courte, 6 ans, si son crédit immobilier court sur plus de 10 ans...
Pinel : Plafonnement du prix d’achat au mètre carré
Attention, le fisc fixe comme prix d’achat maximum au mètre carré le plafond de 5.500 € par mètre carré. Ce qui, évidemment, dans le neuf en zone tendue (Paris et sa proche banlieue), rend le montage de projet Pinel non pertinent. Rien n’interdit à l’investisseur d’acheter un bien immobilier dépassant les 5.500€ au mètre carré, mais dans ce cas-là, le fisc lui, recalculera le prix d’achat du bien sur cette base-là.
Pinel : simulation
Pinel : Investissement uniquement dans les zones tendues
Le zonage a évolué en 2022, retrouvez la liste 2022 des mises à jour de zonages A, B1 et B2.
La liste des communes dans lesquelles le dispositif Pinel est applicable est celle des Zones :
- A bis (Paris et 68 communes d’Ile-de-France),
- A (reste de la région parisienne, frontière suisse, Côte d’Azur),
- B1 (grandes agglomérations).
- Zone B2 : Sur dérogation uniquement.
Pinel : Plafonds à respecter
Le dispositif Pinel est soumis au respect de deux plafonds distincts :
- plafond de ressources du locataire,
- plafond de loyer selon la zone de localisation du bien.
Pinel : plafond de loyer
Plafonds de loyer Pinel en métropole pour 2024
| Zones Pinel en métropole | Plafond de loyer Pinel en métropole en euros par mètre carré |
Détails zones Pinel en métropole |
|---|---|---|
| A | 13.04 € / m2 | Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français) |
| A Bis | 17.55 € / m2 | Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne) |
| B1 | 10.51 € / m2 | Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) |
| B2 | 9.13 € / m2 | Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) |
| Tous les plafonds de loyers correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives. Les valeurs sont valables uniquement dans le cadre d'un bail conclu ou renouvelé dans l'année 2024.
Le dispositif Pinel n'est plus éligible aux communes du zonage B2, sauf dérogations. Attention : Certaines commmunes bénéficient d'une modulation locale du plafond de loyers Pinel/Denormandie. Cette liste de communes dérogeant au plafond national des loyers Pinel est mise à jour annuellement. | ||
Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année. Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement. Notre simulateur de calcul du plafond de loyer en pinel peut vous aider à déterminer votre futur loyer.
Pinel : Le plafonnement des ressources des locataires
| Composition du foyer | Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C (sur agrément) |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 820 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € |
| Majoration par personne à charge | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € | + 8 070 € |
| (1) Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-20-30 au II-A-2 § 170. (source officielle des plafonds de ressources, BOFIP du 8 avril 2021) Les revenus maximum des locataires sont basés sur le Revenu Fiscal de Référence (RFR) du foyer fiscal. Pour les baux signés ou renouvelés en 2021, il faut prendre en considération le RFR 2019, indiqué dans l'avis d'imposition 2020. | ||||
Les ressources du locataire représentent le revenu fiscal fixé sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Pinel : Limitation à 300 000 € d’investissement par an
Moins de 300 000 € : Deux acquisitions Pinel sont autorisées par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable.
Achat en VEFA, Délais de 30 mois : L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.