L’investissement immobilier en direct aux USA est attractif : les rendements bruts sont à 2 chiffres, alors qu’en France, sous la pression de la fiscalité, ils plafonnent à 2 ou 3% brut.
mercredi 17 juin 2015, par Denis Lapalus
Les investisseurs immobiliers en direct revendent leurs biens en France. Las de la pression fiscale française, des nouvelles contraintes imposées par la loi Alur, l’heure est pour eux de profiter des opportunités d’investissement à l’étranger. ils sont de plus en plus nombreux à échanger du 2 ou 3% de rendement brut obtenus durement en France, contre du 6 à 12% brut obtenus plus facilement à l’étranger.
Ainsi, parmi les pays les plus attractifs en ce moment, aux côtés de l’Espagne et du Portugal, figurent les Etats-Unis. Doté d’un système de gestion des biens similaires au notre, les propriétaires sont largement mieux protégés aux USA, notamment contre les risques locatifs. Les locataires ne payant pas leurs loyers peuvent être expulsés en moins de 14 jours outre-atlantique, une différence de taille avec la France, où les expulsions pour loyers non payés peuvent prendre près de deux années de procédure.
Mais investir si loin de chez soi, dans un pays étranger, n’est forcément pas si simple. Et pourtant, il suffit d’être assisté d’une société de conseils spécialisée, et réaliser ce type d’investissement devient un jeu d’enfant, ou presque.
Investir aux Etats-Unis est parfois plus simple qu’en France !
De nombreux investisseurs potentiels hésitent encore, freinés par une inquiétude liée aux démarches administratives qu’ils envisagent « complexes »... Qu’ils se rassurent ! Au niveau fiscal, les accords bilatéraux entre la France et les USA ont largement simplifié les démarches à effectuer. Par ailleurs, les USA autorisent les ressortissants étrangers à acheter un bien immobilier aux usa, sans le moindre Visa.
Aucun visa n’est nécessaire pour acheter un bien immobilier aux Etats-Unis
Aucun visa particulier n’est nécessaire pour entamer des démarches d’acquisition d’un bien immobilier américain, qu’il s’agisse d’ailleurs d’un investissement locatif ou d’une résidence principale. Avoir un passeport en cours de validité, obtenu une attestation ESTA (sur internet) et être résident d’un pays membre du programme d’exemption de visa (38 pays membres, dont la France) permet de voyager aux Etats-Unis pour une durée maximale de 90 jours.
« Certains investisseurs envisagent l’achat d’un bien aux Etats-Unis comme un investissement plaisir : en location la majeure partie de l’année, avec une période d’utilisation à titre privé, indique Victor Pagès, fondateur de My Us Investment, cabinet de conseil en immobilier spécialisé dans l’investissement locatif aux US.
« Les dispositifs, en vigueur entre la France et les US, permettent aux investisseurs de profiter pleinement de leur bien, sans démarche particulière à accomplir. Dans la majorité des cas, en effet, les propriétaires souhaitent y passer des vacances qui dépassent rarement les 90 jours consécutifs. »
Pour ceux qui souhaitent profiter de leur bien pour une période plus longue, sans avoir l’intention d’exercer une activité professionnelle, un visa tourisme ou B2, est, en revanche, nécessaire. Ce même visa sera demandé si le billet d’avion ne comporte qu’un aller simple.
Etre propriétaire donne-t-il droit à un visa d’investisseur ou à la carte verte ?
Les idées reçues vont bon train… Beaucoup de personnes pensent qu’acheter un bien immobilier aux Etats-Unis implique un droit à l’obtention du visa « investisseur » et même de la fameuse « carte verte », permettant de vivre et de travailler sur le sol américain…
Ce n’est pas la réalité.
Si le marché immobilier américain est ouvert aux investisseurs étrangers avec des formalités assez simples, détenir un droit de propriété ne donne pas accès aux critères d’éligibilité pour l’obtention d’un visa investisseur (voir détails dans l’encadré) et encore moins pour une carte verte.
« L’obtention d’un visa permanent est soumis à des conditions très strictes », précise Victor Pagès. Quant au visa « investisseur », il n’est pas accordé après un simple achat immobilier…. Cela n’est pas aussi évident. En effet, la législation stipule que pour obtenir un visa investisseur, il faut que l’investissement soit « actif » et que l’opération soit génératrice d’emploi.
« Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier, il faut donc soit prendre part à des opérations assez importantes, telles que la construction d’une résidence entière, soit gérer son investissement locatif soi-même, sur place, en mettant en place une équipe locale dédiée à la gestion locative. »
Un dernier type de permis de séjour existe pour les épargnants français qui seraient tentés par l’aventure : le visa « affaire ». Ce dernier ne donne pas le droit d’exercer un métier, mais permet de conclure des contrats, de rencontrer de manière officielle des professionnels, utile dans le cadre de prospection.
Focus sur les trois formes de visas investisseurs : EB5, E1 et E2
Le premier est accordé s’il y a création d’emploi, mais ne permet pas au détenteur de travailler sur le sol américain. Cependant, il ouvre le droit à la carte verte. Une carte permanente conditionnelle pour les deux premières années qui débouche sur une carte définitive si les conditions ci-dessous sont respectées :
- Investir 1 million de dollar dans une activité existante ou nouvelle avec à la clef 10 emplois directs et à temps plein durant les deux premières années.
- Ou alors investir 500.000$ dans un « Regional Center » (projet d’investissement dans des zones prioritaires) avec une obligation de créer 10 emplois dans les deux premières années. Les emplois créés dans la globalité de la « Régional Center », même de manière indirecte, pourront être pris en compte dans les 10 emplois demandés.
Pour pouvoir travailler aux Etats-Unis, le visa E1 (« Treaty Trader ») avec une durée de validité de 2 ans est nécessaire. Ce visa permet d’exercer une activité commerciale entre les US et la France. Le chiffre d’affaire généré doit provenir à au moins 51% de transactions avec la France et cela de façon continue. Contrairement à l’EB5, la personne détenant le visa E1 doit occuper un poste de direction ou alors doit apporter un savoir spécialisé et être indispensable pour la bonne marche de l’entreprise.
Enfin, le visa E2 (« Treaty Investor ») est délivré pour une durée comprise entre 2 et 5 ans, et implique un investissement dans une société existante (à hauteur de 50 % du prix total de l’affaire) ou nouvelle sur le sol américain. L’engagement doit être proportionnel aux ressources de l’investisseur. Selon le Service de Citoyenneté et de l’immigration Américaine et le Ministère du travail, si :
- la valeur des actifs de l’entreprise ou capital investi est inférieur à 500.000$ : l’investissement requis doit être supérieur à 75%
- la valeur des actifs de l’entreprise ou capital investi est compris entre 500.000$ et $3M : l’investissement requis doit être supérieur à 50 %
- la valeur des actifs de l’entreprise ou capital investi supérieur à $3M : l’investissement requis doit être supérieur à 30 %