Près de la moitié de la collecte en SCPI est effectuée via les contrats d’assurance-vie. La demande est telle que de nombreuses sociétés de gestion ne proposent pas leurs SCPI aux assureurs afin d’en limiter la collecte. Pour les SCPI éligibles, quels sont les points sur lesquels les épargnants doivent porter leur attention afin de choisir au mieux ?
mercredi 27 février 2019, par Denis Lapalus
Les avantages d’un investissement en SCPI via l’assurance-vie sont nombreux, les inconvénients sont limités et parfois souhaitables (comme la non possibilité d’investir à crédit notamment). Il faut rappeler que les SCPI sont des placements à risque de perte en capital, à horizon de placement long terme. Horizon de placement qui convient tout à fait à l’assurance-vie. long terme, car comme pour tout investissement immobilier, les frais internes (inclus dans le prix de la part) sont élevés, de 8 à plus de 10%. Investir en SCPI sur un horizon de placement de seulement quelques années, 3 ou 4 ans par exemple, n’est pas une bonne idée.
Un investissement en SCPI moins cher via l’assurance-vie qu’en direct
Contrairement à ce qui est publié çà et là sur la toile, investir en SCPI est moins cher via l’assurance-vie qu’en direct, détention de parts de SCPI sur un compte-titres. Les assureurs bénéficiant de conditions de souscriptions plus favorables, accordées par les gestionnaires des SCPI. Le revers de la médaille étant que toutes les SCPI ne sont pas accessibles en assurance-vie, loin de là. Le choix de SCPI est donc limité en assurance-vie. Est-ce vraiment un souci ?
| Modes de détention des parts | SCPI | OPCI |
|---|---|---|
| En direct (compte-titres en nominatif pur) | 9.16% | 5.37% |
| Via un contrat d’assurance-vie | 6.30% | 3.19% |
(source : FranceTransactions.com, sur la base de 171 SCPI et OPCI référencés sur le guide).
Taux de distribution des revenus, attention de 85% seulement à 100%
Une SCPI permet de bénéficier de potentiels revenus réguliers et d’une potentielle plus-value à la revente des parts. Placement long terme par excellence, compte-tenu des frais internes élevés à l’entrée, les épargnants vont donc miser sur les revenus réguliers. Personne ne pouvant prédire ce que sera le marché de l’immobilier dans 10 ans, envisager une plus-value à terme est espérée, mais en aucun cas, assurée. Mieux vaut donc miser sur les dividendes. Certains contrats sont avares en reversement de dividendes, limités à 85%. Il vous faudra donc opter pour un contrat d’assurance-vie permettant de percevoir l’intégralité des revenus versés par les SCPI éligibles au contrat (cf liste).
Des investissements en SCPI limités ?
Si la plupart des contrats limitent la quote-part en SCPI, il est évidemment possible de passer outre. Il suffit Il est évidemment possible de trouver des contrats d’assurance-vie permettant d’investir à 100% en parts de SCPI. En revanche, est-ce vraiment un avantage pour les épargnants ? Quel serait l’intérêt de posséder un placement uniquement basé sur des SCPI ? Il s’agit là d’une prise de risque importante.
| Contrats | Avis épargnants (1) | Fonds euros | Taux Fonds € 2023 publié(2) | Taux fonds € maximum avec bonus(4) | Frais/Vers. maxi. | Dépôt minimum initial | Unités de compte |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PATRIMEA PREMIUM | 3.27/5 (56 avis) | SÉCURITÉ EN EUROS | 1.900% | 3,04% CONDITIONS Sous conditions de 50.00% de répartition en unités de compte | 0.00 % | 50 000 € | 200 |
| LINXEA SPIRIT 2 | 4.02/5 (153 avis) | ACTIF GENERAL SPIRICA FG 0.7 VERS. COND. Versements conditionnés :Depuis le 1er septembre 2016 : répartition de 25% d'unités de compte obligatoires jusqu'à 100.000 €, 35% d'unités de comptes pour des versements de 1 à 2 millions d'euros, 50% d'unités de compte pour des versements de 2 à 4 millions d'euros. | 1.700% | n/a | 0.00 % | 500 € | 480 |
| Liste présentée triée par défaut sur le nom du contrat. Liste non exhaustive des contrats du marché. Sélection effectuée sur la base des critères énoncés avant l'affichage du tableau. (1):Votes instantanés des lecteurs, 1 vote par contrat par lecteur (adresse IP) est autorisé. N'induit rien sur la qualité intrinsèque des contrats. (2):Taux publié par les assureurs, nets des frais de gestion, bruts de prélèvements sociaux. (3):Taux nets pour les épargnants, nets des prélèvements sociaux. (4):Les bonus de rendements sur fonds euros sont attribués par les assureurs sous des conditions d'éligibilité. Ces conditions peuvent varier d'années en années et ne sont pas toujours annoncées d'avance. | |||||||
Peu importe les SCPI choisies, ce qui compte est le contrat d’assurance-vie !
Les gestionnaires de SCPI pourront hurler en lisant ces quelques lignes, mais pour un épargnant, peu importe les SCPI choisies ! Ce qui compte vraiment sont les conditions auxquelles sont soumises ces SCPI au sein des contrats d’assurance-vie.
Pas une seule SCPI, mais un portefeuille de SCPI
En effet, la règle de base, comme pour tout choix d’unité de compte, c’est de diversifier ses placements. Ainsi, un épargnant ne va pas opter pour une SCPI, mais un bouquet de SCPI, au moins 4 ou 5, de sociétés de gestion, de secteurs, et de zone d’investissement différents. Minimiser les risques reste le maître mot. De toutes façons, les écarts de rendement entre les SCPI du marché ne sont pas si importants que cela, rien à voir avec les OPC.