SCPI en démembrement : l’arme ultime pour réduire son ISF
Le démembrement de parts de SCPI permet aux épargnants imposés à l’ISF de réduire leur assiette d’imposition. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas imposables à l’ISF, un placement qui multiplie donc les avantages.
lundi 16 mai 2016, par FranceTransactions.com
SCPI en démembrement = une arme anti-ISF
Le démembrement est la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et l’ « usufruit » pour une durée fixe comprise entre 5 et 15 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété de parts pour un prix réduit (de -20% à -42%) par rapport à sa valeur en pleine propriété selon la durée choisie en démembrement.
L’usufruit est acquis simultanément, par un autre investisseur, de préférence peu imposé sur les revenus, pour un prix égal à la différence entre le prix plein de la part et le prix payé par le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont liés entre eux, par une convention de démembrement.
Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus des parts de SCPI. Ces revenus sont imposables sur ses revenus, c’est pourquoi il doit être faiblement imposé que cet investissement soit le plus rentable possible.
De son côté, l’investisseur nue-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne paie aucune charge durant toute la durée du démembrement. Son avantage est néanmoins important : au terme du démembrement, il aura des parts de SCPI à 100% de leur valeur, alors qu’il les aura achetées avec une décote importante. Enfin, pour les contribuables soumis à l’ISF, acheter en nue-propriété permet d’exclure cet investissement de son assiette imposable durant tout la durée du démembrement, c’est une arme anti-ISF redoutable.
Un investissement gagnant pour le nu-propriétaire
- Optimiser sa fiscalité ISF, tout en se constituant un patrimoine,
- Maximiser sa capacité d’investissement (des parts moins chères, il peut en acheter plus),
- Optimiser sa transmission patrimoniale (les biens en nu-propriété ne sont pas taxables à la transmission).
Un investissement rentable pour l’usufruitier
- Percevoir des dividendes, pendant la durée de l’usufruit,
- Bénéficier d’un taux de rendement supérieur (prix de la part réduit),
- Possibilité d’amortir le placement pour une société soumise à l’IS.
En règle générale, acquérir l’usufruit des parts de SCPI coûte :
- 20% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 5 ans
- 42% de la valeur de la pleine propriété lors d’un démembrement sur 15 ans.
Avec un rendement de parts de SCPI compris entre 5% et 6%, pour une acquisition de l’usufruit de 100 000€ de parts de SCPI, l’investisseur paye 20 000€ pour un démembrement sur 5 ans.
Pendant les 5 années du démembrement, l’investisseur usufruitier recevra les revenus attachés aux parts, soit un objectif compris entre 5000€ à 6000€ par an. Au total, après 5 ans, le revenus bruts obtenus seront compris entre 25000€ et 30 000€ selon le niveau de revenu distribués par la SCPI. Ces revenus seront fiscalisés à l’impôt sur le revenu + CSG/CRDS.
Quelles SCPI permettent d’investir en démembrement ?
SCPI accessibles en démembrement, ouvertes à la souscription
SCPI |
Nature |
Gestionnaires |
Rendement (*) (Année) |
REMAKE LIVE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
REMAKE AM |
7.79 % (2023) |
IROKO ZEN |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
IROKO |
7.12 % (2023) |
NEO |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
NOVAXIA INVESTISSEMENT |
6.51 % (2023) |
COEUR DE REGIONS |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
SOGENIAL IMMOBILIER |
6.20 % (2023) |
LOG IN |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
THEOREIM |
6.20 % (2023) |
CORUM ORIGIN |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
CORUM AM |
6.06 % (2023) |
VENDOME REGIONS |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
NORMA CAPITAL |
6.01 % (2023) |
EPARGNE PIERRE |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
ATLAND VOISIN |
6.00 % (2023) |
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
FONCIERES ET TERRITOIRES |
6.00 % (2023) |
CRISTAL LIFE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
INTERGESTION |
6.00 % (2023) |
COEUR D'EUROPE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
SOGENIAL IMMOBILIER |
5.93 % (2023) |
PFO |
SCPI A CAPITAL FIXE |
PERIAL |
5.70 % (2023) |
CORUM EURION |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
CORUM AM |
5.67 % (2023) |
ACTIVIMMO |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
ALDERAN |
5.50 % (2023) |
LF OPPORTUNITE IMMO |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
LA FRANCAISE AM |
5.46 % (2023) |
CORUM XL |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
CORUM AM |
5.40 % (2023) |
KYANEOS PIERRE |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
KYANEOS AM |
5.28 % (2023) |
MYSHARE SCPI |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
MYSHARECOMPANY |
5.20 % (2023) |
RHONE ALPES MEDITERRANEE |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
FONCIERES ET TERRITOIRES |
5.10 % (2018) |
AESTIAM PLACEMENT PIERRE |
SCPI A CAPITAL FIXE |
AESTIAM |
5.01 % (2023) |
CRISTAL RENTE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
INTERGESTION |
5.00 % (2023) |
PRIMOFAMILY |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
PRIMONIAL REIM |
5.00 % (2023) |
LF EUROPIMMO |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
LA FRANCAISE AM |
4.64 % (2023) |
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
PAREF GESTION |
4.60 % (2023) |
LF GRAND PARIS PATRIMOINE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
LA FRANCAISE AM |
4.53 % (2023) |
PRIMOVIE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
PRIMONIAL REIM |
4.50 % (2023) |
AESTIAM PIERRE RENDEMENT |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
AESTIAM |
4.50 % (2023) |
EPARGNE FONCIERE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
LA FRANCAISE AM |
4.43 % (2023) |
PF GRAND PARIS |
SCPI A CAPITAL FIXE |
PERIAL |
4.34 % (2023) |
PRIMOPIERRE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
PRIMONIAL REIM |
4.21 % (2023) |
PF HOSPITALITE EUROPE |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
PERIAL |
4.20 % (2023) |
PFO2 |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
PERIAL |
4.10 % (2023) |
PIERRE PRIVILEGE |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
LA FRANCAISE AM |
4.05 % (2020) |
AESTIAM CAP HEBERGIMMO |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
AESTIAM |
4.01 % (2023) |
MULTIMMOBILIER 2 |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
LA FRANCAISE AM |
4.00 % (2020) |
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RAP) |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
AMUNDI |
3.56 % (2023) |
KYANEOS RESIDENTIEL |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
KYANEOS AM |
0.03 % (2023) |
UPEKA |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
AXIPIT |
NC
|
COMÈTE |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
ALDERAN |
NC
|
OSMO ÉNERGIE |
SCPI DE RENDEMENT A CAPITAL VARIABLE |
MATA CAPITAL IM |
NC
|
MISTRAL SELECTION |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE |
NC
|
WEMO ONE |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
WEMO REIM |
NC
|
EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPA |
SCPI A CAPITAL VARIABLE |
EDMOND DE ROTHSCHILD REIM |
NC
|
(*) : DVM : A compter du 1er juillet 2012, le Rendement est remplacé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) qui est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de lââ¢année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année n. |