Les SCPI ne sont pas des placements de bon père de famille. Produits à risques par nature, les SCPI sont des produits anciens, ayant déjà subi une crise majeure par la passé. Avec l’engouement actuel pour les SCPI, beaucoup d’épargnants oublient le bon sens... Leur exposition aux risques. On ne mise pas plus de 5 à 15% maximum de son capital financier sur des parts de SCPI.
jeudi 20 juin 2019, par Comparatif SCPI
SCPI, un vieux placement du siècle dernier
Si les SCPI ont le vent en poupe actuellement, et c’est bien logique, cela n’a pas toujours été le cas. Et cela n’est pas du uniquement à l’absence actuelle de concurrence, sur le plan du ratio rendement/risque. Les taux de l’épargne sont tellement bas, que les SCPI se retrouvent en haut de la liste des rendements. Un comble pour des produits financiers dont les frais de souscription avoisinent les 10% TTC. Le phénomène actuel est lié à la politique de taux bas, ubuesque, pratiquée par les banques centrales, BCE en tête.
SCPI : un placement ancien, plus de 50 ans d’existence Les SCPI, dans leur version "moderne", datent des années 1970, avec les premières réglementations portant sur ce produit financier. Contrairement à ce que beaucoup d’épargnants pensent, avec les médias ne cessant de vanter les mérites des SCPI, meilleur rendement ration/risque avec la chute des taux d’intérêts depuis quelques années, les SCPI sont donc des placements anciens.
Crise des SCPI de 1993 à 1998
Les SCPI ont subi une crise majeure, lors de la dernière crise immobilière en France dans les années 1990. Autant dire que les épargnants ayant investi à l’époque s’en souviennent encore. Il aura fallu plus de 5 années aux SCPI pour revenir à leurs niveaux d’avant crise. Il s’agissait avant tout d’un problème d’illiquidité. Les vendeurs de parts ne pouvaient trouver aucun acheteur, du fait d’une décorrélation entre la valeur du prix de la part de la SCPI et de la valeur des actifs immobiliers sous-jacents. Depuis, la réglementation a évolué et la valeur de la part doit suivre, à 10% près, la valorisation des actifs immobiliers sous-jacent, estimés au moins une fois par an. Il faut comprendre que ce risque d’illiquidité n’a pas été supprimé pour autant. Il n’existe pas de marché organisé pour la revente de ses parts, mais simplement une mise en relation organisée par le gestionnaire d’actifs. En cas de chute du marché de l’immobilier, cette même problématique se reproduira, c’est certain. Heureusement, lors de la dernière crise financière de 2008, le marché de l’immobilier en France ne s’est pas écroulé, comme dans nos pays voisins, notamment du Sud.
SCPI, des frais souvent importants, de l’ordre de 10%
Comme tout investissement dans l’immobilier, la souscription de parts de SCPI s’accompagne de frais élevés, de l’ordre de 8 à 12% TTC. C’est pourquoi les rendements, pourtant attractifs sur le papier, ne fourniront pas de retour sur investissement positif aux épargnants avant, au moins la 3e année... Donc ces frais, inclus dans le prix d’une part lors de la souscription, sont à déduire des "rendements" affichés. Par ailleurs, les délais de jouissance portant sur les parts de SCPI (généralement de quelques mois) réduisent d’autant le rendement du produit financier lors de la première année d’investissement. Toutefois, plus récemment, des SCPI sans frais de souscription se sont lancées sur le marché, cassant ainsi les codes de ce placement. Afin d’être rémunérés de leur travail, ces maisons de gestion appliquent alors des frais de gestion sensiblement plus élevés et sont directement intéressés à l’atteinte des objectifs de performances de leurs SCPI.
SCPI, des risques multiples
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital, à horizon de placement sur le long terme. Cela engendre de nombreux risques, rendant de fait ce produit uniquement recommandable auprès de profils d'investisseur adéquat.- 1 - Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- 2 - Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir. Certaines SCPI ont publié des rendements négatifs en 2018.
- 3 - Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
- 4 - Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- 5 - Risque de dépréciation : le rendement des parts de SCPI peut être inférieur à l'inflation, rendant de ce fait l'investissement moribond.
- 6 - Risque de non disponibilité des fonds : Les SCPI sont des produits d'investissement de long terme. Revendre ses parts de SCPI n'est pas assuré, malgré l'organisation de marché secondaire par le gestionnaire. Par ailleurs, une revente à court terme (moins de 3 ans) après son investissement peut induire des frais supplémentaires lors de la revente des parts (cf conditions de certaines SCPI).
- 7 - Risque du délai de jouissance : Chaque SCPI définit un délai de jouissance des parts. L'épargnant ne bénéficie des revenus de la SCPI qu'à expiration de ce délai. Certaines SCPI imposent un délai de jouissance de plusieurs mois, ce qui revient à minorer d'autant le rendement.