Investissement locatif : Avec l’accroissement de la durée de vie, la population des seniors est en constante augmentation en France. Les résidences seniors médicalisées, ou non, poussent comme des champignons ! Un nouveau mode d’investissement locatif attractif et fiscalement avantageux...
vendredi 22 avril 2011, par Alexia A.
Investissement locatif : Les résidences pour seniors
Les résidences pour seniors accueillent leurs locataires dans des studios ( environ 25 m²) ou des appartements (jusqu’à 60m²) meublés confortables et entièrement adaptés aux personnes âgés. Les locataires ont également accès à des parties communes entièrement pensées pour eux (salons, centre de remise en forme...) ainsi qu’a différents services payant au choix (restauration, ménage, coiffeur, aide administrative...).
Les Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont entièrement médicalisées, ils accueillent les personnes âgées dont l’état de santé ou de dépendance nécessite une attention ou des soins particuliers.
L’investisseur peut avoir l’esprit tranquille, la gestion est entièrement prise en charge par l’exploitant de la résidence par bail commercial (9 à 11 ans). L’exploitant s’occupe de trouver les locataire, de gérer les travaux éventuels, de l’administratif...
Résidences seniors : Une rentabilité attractive
| résidence services | résidences médicalisés | |
|---|---|---|
| Prix HT | entre 100.000 et 200.000€ | entre 150.000 et 200.000€ |
| Loyers | entre 600 et 1300€/mois | 45 à 110€/jours |
| Charges | à la charge du locataire sauf gros travaux | entièrement prises en charge par l’exploitant |
| Rendement | 4 à 4.5% brut ( hors impôt) | 4.5 à 5% brut (hors impôt) |
Avec des loyers plus élevés (jusqu’à 110 € par jours), pas ou peu de charges, les résidences médicalisées offre un rendement plus intéressant que celles de services. Leur ouverture nécessite des autorisations spécifiques en raison de normes strictes à respecter. Leur construction est donc plus longue et plus onéreuse, mais le rendement final vaut la peine de patienter.
Résidences seniors : Une fiscalité avantageuse
Les résidences pour seniors bénéficient de différents avantages fiscaux :
- En premier lieu les investisseurs ne sont pas soumis la TVA, (il bénéficient du remboursement de la TVA ( 19.6%)).
- De plus, si la résidence obtient l’agrément "qualité" le cadre de la loi Censi-Bouvard leur offre une [a[réduction d’impôt]a] de 18% du prix de revient d u bien acquis. Dans ce cas il faudra se déclarer comme loueur en meublé non professionel.
- Si les charges sont très élevées, peut être préférerez vous le statut de loueur professionel, qui vous permet de déduire les charges de votre revenu locatif global voir même dans certains cas d’être exonéré de taxe sur les plus values.
Investissement residences seniors : Comment faire le bon choix
- En investissement locatif le risque le plus important est de se retrouver sans locataire. Un risque quasi nul concernant les résidences seniors tant la demande est forte et grandissante. Néanmoins le choix de l’emplacement reste primordial, privilégiez un lieu facile d’accès pour les famille et pensez à la revente du bien.
- Mais attention au charges ! si elle sont prises en charge par l’exploitant en résidences médicalisées, elle peuvent être élevées en résidences de services. Faites le point avec l’exploitant avant de signer.
- Contrairement à un investissement locatif classique, vous traiterez avec un exploitant. Il convient donc de bien le choisir (références, taille de l’entreprise, maîtrise du secteur médical...)
- Et bien entendu, attention au prix ! compte tenu du rendement élevé, la demande est forte sur ce type d’investissement, certains promoteurs pourraient être tentés de gonfler la facture. Renseignez vous bien sur les prix du marché.