La fusion-absorption de la SCPI Foncière Rémusat par Immo Placement a été validé lors des dernières assemblées générales des deux SCPI.
mercredi 15 novembre 2023, par Denis Lapalus
La société de gestion Atland Voisin a tenu à rassurer les investisseurs. Les bonnes nouvelles s’enchaînent. Les SCPI gérées sont stables, aucune baisse de prix de part en 2023. La fusion-absorption de la SCPI Foncière Rémusat par IMMO PLACEMENT a été validé lors des assemblées générales qui se sont tenues en octobre. En pratique, dès janvier 2024, les revenus et les informations parviendront sous le nom d’Immo Placement.
IMMO PLACEMENT
Stabilité des revenus prévisionnels 2023 : ils devraient être légèrement supérieurs à 2022, et se traduire par un taux de distribution (non garanti) égal ou supérieur à 2022. Stabilité de la valeur de reconstitution réexaminée au 30 juin 2023 : elle ressort à 974,08 € euros par part (contre 984,07 € par part au 31 décembre dernier), gardant une décote favorable de 9,66 % par rapport au dernier prix d’exécution connu (880 €).
FONCIÈRE RÉMUSAT
Stabilité des revenus versés depuis le début de l’année : les revenus distribués au 3ème trimestre sont identiques aux acomptes des deux premiers trimestres, et égaux à ceux versés en 2022. Stabilité de la valeur de reconstitution réexaminée au 30 juin 2023 : celle-ci ressort à 1 104,50 € par part contre 1 125,72 € par part au 31 décembre dernier, gardant une décote favorable de 11,27 % par rapport au dernier prix d’exécution connu (980 € par part).
Pourquoi cette fusion-absorption ?
Sans surprise, comme de nombreuses autres SCPI fusionnées, ces deux SCPI sont complémentaires : IMMO PLACEMENT est principalement investie en locaux à usage de bureaux et FONCIÈRE RÉMUSAT principalement investie en commerces. Par ailleurs, les deux SCPI IMMO PLACEMENT et FONCIÈRE RÉMUSAT font l’objet d’une gestion alignée avec des reports à nouveau et des provisions pour gros entretiens significatifs.
De ces constats découle le présent projet de fusion des deux SCPI IMMO PLACEMENT et FONCIERE REMUSAT qui vise à permettre :
- une meilleure mutualisation des risques locatifs et des risques liés à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, en réunissant les patrimoines et les revenus locatifs des deux SCPI, la nouvelle entité pourra plus facilement faire face à une difficulté affectant un ou plusieurs actifs ;
- une meilleure liquidité : le marché secondaire lié à la nouvelle entité fusionnée devant offrir de plus gros volumes d’échanges que ceux des deux entités avant fusion.
Compte tenu de la taille de son patrimoine, la SCPI IMMO PLACEMENT est retenue comme étant la société absorbante, la SCPI Foncière Rémusat étant la société absorbée.
Conditions de la fusion-absorption
L’opération de fusion prendra effet au 1 er janvier 2023, les opérations de la SCPI absorbée depuis cette date devant être considérées comme accomplies par la SCPI absorbante. A la valeur du patrimoine immobilier ainsi déterminée pour chaque SCPI a été ajoutée la valeur nette comptable des autres actifs et passifs, en vue d’établir la valeur suivant l’approche patrimoniale. Il est précisé qu’à cette valeur est ajoutée la provision pour gros entretiens, soit les provisions constituées pour faire face aux charges futures de travaux sur le patrimoine de chacune des deux SCPI à horizon cinq ans.
L’évaluation suivant l’approche patrimoniale conduit à des valeurs au 31 décembre 2022 qui s’établissent en conséquence à :
- IMMO PLACEMENT : 823,49 € par part
- FONCIERE REMUSAT : 955,16 € par part
L’évaluation suivant l’approche par rendement conduit à des valeurs au 31 décembre 2022 qui s’établissent en conséquence à :
- IMMO PLACEMENT : 909,24 € par part
- FONCIERE REMUSAT : 1.001,97 € par part
Rémunération des apports
C’est à partir de la combinaison des deux méthodes d’évaluation ci-dessus qu’est déterminée la valeur d’échange des parts. Dans la mesure où le rendement constitue aujourd’hui l’élément déterminant dans le choix des souscripteurs et notamment compte tenu du délai de détention de ce type de placement, la valeur d’échange est déterminée en retenant 30 % de la valeur suivant l’approche patrimoniale et 70 % de la valeur de rendement :
| - | IMMO PLACEMENT | FONCIÈRE RÉMUSAT |
| Valeur d’échange | 883,51 € | 987,93 € |
| Rapport d’échange | 1,12 | 1 |
Dans ces conditions, la parité a été arrêtée à 1,12 part de la société IMMO PLACEMENT pour 1 part de la société FONCIERE REMUSAT apportée.