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Des taux de rendements locatifs à faire rêver les investisseurs français. Bien loin des contraintes de la loi ALUR, du rendement moribond plafonnant à 2 ou 3% bruts obtenus en France, avant application de notre fiscalité décourageante, l’immobilier locatif aux USA affiche des taux allant de 7 à plus de 10% brut ! Comme tout placement immobilier, les risques restent bien réels. Il convient notamment d’ajouter le risque de change. Mais la forte volatilité de l’euro face au dollar ne doit pas non plus rebuter : si l’achat s’effectue en dollars, les loyers perçus seront aussi en dollars... Le risque de change est alors amoindri.
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Publié le par Alexia A., Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Face à la crise, de nombreux Américains ont du mettre en vente leurs logements, faute de pouvoir honorer les mensualités de leur crédit immobilier. C’était en 2007/2008 avec les fameuses "foreclosures". Cet afflux de biens sur le marché a eu comme effet logique de faire chuter les prix de près de 30%.
Ces derniers ont encore enregistré une baisse jusqu’en septembre 2011, mais depuis sont de nouveau à la hausse. Le marché immobilier américain voit ses prix progresser de près de 10% par an ! Si les saisies immobilières perdurent aux USA, le rythme est bien moins élevé en 2015, la croissance étant revenue, le taux de chômage ne dépasse que de peu les 5%.
Mais il est encore possible de réaliser de bonnes affaires, avec de plus une demande locative accrue. En effet, les nouvelles conditions économiques du pays ne permettent plus à un grand nombre d’américains d’accéder au crédit, seule solution pour se loger, la location !
Pour obtenir de tels rendements locatifs, il ne faut pas investir n’importe où ! Il convient d’investir dans des maisons en banlieue des grandes villes américaines, telles qu’Atlanta, Orlando ou encore Memphis. Pourquoi ces villes ? Car ce sont des grands bassins d’activités, le taux du chômage est au plus bas. La demande locative est très forte, les loyers sont donc élevés, alors que les biens immobiliers restent bon marché.
Du coup, le rendement locatif s’envole, rien à voir avec les maigres 2 à 3% brut obtenus en France. Le rendement locatif d’un bien situé à 35km d’Atlanta est au-delà des 8% brut. Une maison, de moins de 250m2 habitables, complètement rénovée, peut être achetée pour seulement 135.000$ et sera louée facilement 1.000$ par mois !
Le taux de change Euro / US Dollar est pour l’instant encore favorable aux Européens. Mais avec la remontée de taux d’intérêt de la FED dans les mois à venir, le dollar US est attendu en forte hausse face à l’€uro, les spécialistes des marchés des devises espèrent un équilibre devrait se situer aux alentours de 1,10 $ pour 1 €. Les plus pessimistes pensent que la partié 1$ = 1€ sera atteinte.
Il faut en effet se rappeler que peu après son lancement l’Euro ne valait que 0,82 US Dollar.
Les investisseurs français savent que pour faire déloger un locataire qui ne paie pas ses loyers, il leur faudra en moyenne 18 mois. Une procédure longue et coûteuse. Les loyers correspondant seront perdus, les assurances loyers impayés ne couvriront pas l’ensemble de la perte (délai de carence, limitation de durée, etc).
Aux USA, la règle est bien différente. Ainsi, dans l’état de Georgie, le locataire à deux semaines pour payer son loyer en retard. Passé ce délai, après saisie de la justice, il a encore deux semaines. Si le paiement n’est pas effectué le propriétaire peut procéder à l’éviction du locataire, assisté des forces de police. Les assurances pour loyers impayés ne servent donc à rien aux USA !
La fiscalité sur les revenus locatifs aux USA est très différente de celle de la France. De l’autre coté de l’atlantique, il est possible grâce aux déductions de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs. Cela permet de rentabiliser très rapidement le prix d’achat du bien.
Le propriétaire Français devra déclarer ses revenus locatifs aux USA en vertu de la "French-Us Tax Treaty" et remplir différents formulaires fiscaux avant le 15 mars de chaque année. Le taux d’imposition s’élève à 30% des revenus locatifs nets, prélevés directement à la source, une fois les charges fiscales et le coût du crédit déduit. Cette taxe sera ensuite déductible des impôts sur les revenus en France.
Aux USA, les plus-values sont imposées entre 10 et 20% pour les particuliers et sont déductibles en France.
Les taxes foncières sont très modérées et prélevées en une seule fois : la "Property Tax" est 2% de la valeur du bien. Il n’y a pas de frais de notaires à régler lors de l’acquisition, les droits d’enregistrements sont réglés directement par le vendeur.
Pas de notaire, pas de cadastre bien établi dans certains Etats... Il faut donc être prudent ! Il est conseillé de souscrire une assurance-titre qui vous protégera contre les éventuelles imperfections en cas d’absence de cadastre.
La vente doit être traitée avec un avocat afin de se protéger de tout problème car si les agents immobiliers vous promettent de s’occuper de tout, l’aspect juridique est souvent mis de coté.
La signature définitive de l’acte doit être effectuée en présence des avocats des 2 parties.
Spécificité américaine, cette étape finale se déroule dans deux pièces séparant l’acheteur et le vendeur, la communication se fait par avocats interposés.
N’oubliez pas l’aspect successoral de votre investissement, un étude précise est fortement conseillée pour éviter le paiement d’importants droits de succession.
Pour être certain de bien faire les choses il est donc prudent de s’entourer de professionnels du secteur. L’idéal reste encore de faire appel à une société française qui connait bien le marché immobilier américain et qui vous guidera tout au long de vos recherches et de vos démarches.
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