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4 façons d’investir dans les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI, sont des produits financiers qui permettent d’investir dans des projets immobiliers professionnels via une société de gestion. L’investisseur possède 4 moyens pour investir dans les SCPI.

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Concrètement l’investisseur achète des parts à la SCPI qui se charge d’investir le capital et de rémunérer les investisseurs à hauteur des bénéfices générés par les loyers, déduction faite des charges et impôts. Les parts de SCPI ont ainsi une valeur et un rendement fluctuants. Le risque est lissé par un investissement diversifié sur plusieurs placements immobiliers, ces derniers étant généralement réalisés sur de l’immobilier d’entreprise. Pour plus de détails sur les SCPI et notamment sur leur contrôle par l’AMF, vous pouvez consulter cette page consacrée au fonctionnement des SCPI. L’investissement lui-même dans la pierre-papier, peut s’effectuer de 4 manières.

1 - Investir à crédit dans les SCPI

Ce type de placement représente environ un tiers des placements en SCPI. Il est destiné à obtenir un meilleur rendement d’épargne sur le long terme que les livrets A et autres solutions classiques.
L’investissement à crédit peut se faire via un crédit in fine ou un crédit amortissable. L’un des avantages de cette formule réside dans le fait que les intérêts d’emprunt sont 100 % défiscalisés. Le rendement foncier est faible, il s’agit donc d’une solution adaptée aux investisseurs ne nécessitant pas de revenus complémentaires immédiats.

2 - Investissement en direct

L’achat au comptant de parts de SCPI permet à l’investisseur de percevoir directement une rémunération trimestrielle sur les loyers. Il s’agit donc d’une méthodologie d’investissement adaptée à celles et ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en percevant rapidement un revenu complémentaire. Le rendement moyen annuel des SCPI tourne aux alentours des 5 %.

3 - Placement en SCPI en démembrement

Ce type de montage est particulièrement approprié pour les entreprises. Il consiste à démembrer les parts de SCPI c’est à dire séparer la nue-propriété et l’usufruit. L’investissement dans la nue-propriété est adapté pour une société qui souhaite placer sa trésorerie à moyen terme. En vue d’un amortissement fiscal, il convient aussi aux particuliers bénéficiant d’un déficit foncier important. La nue-propriété profite quant à elle aux particuliers fortement imposés qui souhaitent placer leur capital dans une solution défiscalisante.

4 - Investir en SCPI via une assurance vie

Cette option est régulièrement adoptée par les investisseurs assujettis à une fiscalité élevée. Elle permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. En cas de besoin l’épargnant peut retirer des fonds de l’assurance vie. La perception de ces revenus est en outre d’une flexibilité totale en ce qui concerne les dates de perception. C’est alors la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. La transmission des parts, en cas de décès, est également bien plus avantageuse fiscalement via un montage assurance-vie que pour des parts achetées en direct. Le délai de jouissance est généralement raccourci lorsque l’achat de parts se fait par l’intermédiaire d’une assurance vie. Il peut ainsi passer de quelques mois à un mois, ce qui génère plus de revenus pour l’investisseur.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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