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Impôts/ISF : Comment bien évaluer son patrimoine immobilier ?

La déclaration de ses biens immobiliers, dans le cadre de l’ISF peut être réalisée selon 3 méthodes. Laquelle choisir en fonction de son patrimoine immobilier ?

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Publié le , mis à jour le
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ISF : déclarer son patrimoine immobilier

Au moment de déclarer son patrimoine entrant dans le cadre de l’ISF, il faut évaluer son patrimoine immobilier. Pour cela le fisc retient trois méthodes :

  • évaluation par "comparaison",
  • évaluation par le "revenu",
  • évaluation en fonction de "la valeur antérieure".

Toutes ne sont pas adaptées à votre type de patrimoine immobilier, il convient donc de choisir celle qui apportera l’évaluation la plus exacte.

ISF/immobilier : évaluation par comparaison

La méthode d’évaluation par comparaison est la plus utilisée par les contribuables. Elle apparaît également comme la plus simple.

Celle-ci consiste à rechercher des biens similaires, de même surface dans la même zone géographique, afin de connaître les prix pratiqués sur une période donnée, et de définir un prix moyen.

Il suffira ensuite d’effectuer un calcul pour connaitre l’évolution du prix d’un bien. La encore deux méthodes sont possibles :

  • Comparaison directe : dans une résidence par exemple, il est simple de trouver un bien similaire. Il suffira alors de déduire la valeur du bien du prix déclaré.
  • Comparaison indirecte : c’est la superficie qui est prise en compte en fonction de la surface. la surface habitable pour un appartement, et la superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO) pour les pavillon en intégrant ou non le terrain.

cette méthode d’évaluation par comparaison est idéale pour les biens anciens (détenus depuis plus de 5 ans).

Bon à savoir : Chaque trimestre l'Insee met à jour l'indice des prix des notaires. Les prix affichés ne tiennent pas compte du délai de 3 mois entre la signature définitive et l'acte de vente.

ISF/immobilier : évaluation par le revenu

Lorsque le patrimoine se compose d’un ou plusieurs biens locatifs, c’est la méthode d’évaluation par le revenu qui est la plus adaptée.

Il s’agit de déterminer la valeur vénale du bien en tenant compte du taux de rentabilité de l’investissement.
Difficile à appliquer cette méthode nécessite souvent l’aide d’un conseiller spécialisé, les rendements dépendant de divers facteurs (zone géographique, charges, logement neuf ou ancien, santé du marché immobilier...)

ISF/immobilier : évaluation par la valeur antérieure

L’évaluation par la valeur antérieure s’adresse particulièrement aux résidences principales neuves (détenues depuis moins de 5 ans).

Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en fonction du prix exprimé sur des biens similaires, lors d’un acte juridique antérieure à la date de la déclaration. L’administration fiscale se montre très stricte sur cette évaluation, et impose quelques règles :

  • Le nombre de comparaisons doit être suffisant, pour démontrer un évolution des prix, sur des biens présentant les mêmes caractéristiques que le bien évalué.
  • Les éléments de comparaison ou le bien lui même ne doivent pas avoir subis de travaux importants, pouvant augmenter la valeur vénale, entre des différentes périodes de référence. Cela est également valable pour le quartier ou se trouve le bien. En effet, la construction d’une gare de transports en commun par exemple, augmente signicativement la valeur d’un bien.

Plus discutable ce type d’évaluation est plus sujet aux contrôles de la part de l’administration fiscale.

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