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ISR : comment un investissement immobilier via des SCPI peut-il être responsable ? Vert ?

La labélisation ISR des SCPI pose question. Les épargnants peuvent avoir des doutes sur la multiplication des labels, le greenwashing est redouté. Adriana Danaila, experte investissements Green chez Iroko, répond aux questions des épargnants.

GreenwashingIROKOSCPI Label ISR

Adriana Danaila, experte investissements Green chez Iroko, répond aux questions des épargnants concernant les SCPI ISR.

Comment une SCPI peut-elle être "responsable" ?

« Le Label ISR est certainement un gage de responsabilité que les SCPI du marché peuvent brandir, mais il existe une diversité de moyens pour une SCPI de s’assurer du caractère responsable de ses actions. Analyser le profil énergétique des actifs pré-acquisition est une façon de ce faire, afin de favoriser les investissements dans des actifs avec une basse consommation énergétique ou bien afin d’améliorer le profil de consommation de ses actifs, en les soutenant vers une transition vers les énergies renouvelables et la sobriété énergétique. La relation de la SCPI avec ses locataires est aussi un facteur très important à garder à l’esprit. Chez IROKO ZEN, nous considérons que nous devons embarquer tous nos interlocuteurs dans notre démarche vers un monde plus vert et plus juste. C’est pour cela que nous nous efforçons d’intégrer des clauses ESG tant dans les contrats avec nos prestataires, que dans les nouveaux baux qu’on signe avec nos locataires. Nous souhaitons également mettre en place des actions de gouvernance ayant comme objectif la sensibilisation de nos locataires aux sujets ESG. »

Comment les SCPI peuvent-elles concrétiser leur ambition d'ISR ?

« L’ISR est, certes, un label, mais son obtention et son maintien s’effectuent à travers une variété d’actions très concrètes que les SCPIs sont tenues de réaliser sur leur parc immobilier. Par exemple, chez Iroko ZEN, nous effectuons une analyse annuelle de l’évolution de la consommation énergétique de chacun de nos actifs. Pour les actifs où nous observons une consommation supérieure aux benchmarks nationaux (en France, on utilise les chiffres calculés par l’Observatoire de l’Immobilier Durable), des actions d’amélioration énergétique sont lancées, soit à travers l’installation des dispositifs d’économie d’énergie, comme l’installation de systèmes d’illumination LED dans les locaux, soit à travers l’installation de sources d’énergies renouvelables, comme des panneaux photovoltaïques. Dans un contexte géopolitique où les prix de l’énergie deviennent de plus en plus instables, nous notons également l’importance économique de ces mesures. Par ailleurs, d’un point de vue sociétal, nous nous efforçons constamment d’améliorer la mobilité urbaine autour de nos actifs. C’est pour cela que nous avons comme objectif d’installer des bornes de recharge électrique et/ou des parkings à vélos dans la plupart de nos établissements. »

Best-in-progress - best-in-class : quelles sont ces approches ?

« Afin de décider de la direction de ses investissements et de ses actions de gestion, une SCPI ISR établit une grille de notation ESG pour chacun de ses actifs, qui lui permet d’évaluer ses investissements sur un triple axe : environnemental, social et de gouvernance. Ensuite, elle fixe une note ESG seuil pour ses différents investissements, qu’elle prend comme référentiel. Ainsi, ses investissements seront qualifiés de « best-in-class » s’ils remplissent des critères qui leur permettent d’avoir une note égale ou supérieure à la note seuil. Dans ce type de situations, la politique la plus répandue, qu’on pratique également chez Iroko ZEN, c’est de s’efforcer de maintenir l’actif au-dessus de la note seuil. Cependant, lorsqu’un actif ne remplit pas suffisamment de critères imposés par la grille ESG du fonds, il aura une note ESG inférieure à la note seuil et il sera classifié comme étant « best-in-progress ». Cette qualification signifie que le fonds a réalisé l’investissement dans cet actif, mais qu’il s’engage également à l’améliorer pendant la période de détention. Chez Iroko ZEN, notre politique de gestion nous impose d’amener l’actif au niveau de la note seuil, à minima, dans les trois ans suivant l’acquisition. Par ailleurs, on s’interdit de réaliser des investissements dans des actifs avec une note inférieure à la moitié de la note seuil. »

Les SCPI labelisées ont-elles de meilleurs rendements ?

« Le label ISR ayant été élargi aux sociétés de gestion immobilières seulement en 2020, il est encore très tôt pour apprécier l’impact du label sur la performance des fonds. Cependant, cela fait plus de trois décennies que les économistes ont trouvé que la performance sociale et celle financières ont une relation positive sur le long terme (voir Freeman, 1984, Cornell et Shapiro, 1987, pour citer les plus connus). Par ailleurs, des études réalisées sur des fonds immobiliers étrangers (real estate investment trusts « REIT »), qui avaient pris en compte les facteurs ESG dans leur politique d’investissement, ont trouvé que les investisseurs associaient une valeur plus élevée aux REITs qui poursuivaient une politique environnementale et surtout sociale, ce qui donne un avantage compétitif à ce genre d’entités, comme les SCPIs labelisées ISR en France. »

Comment éviter le greenwashsing ?

« La façon la plus simple pour l’investisseur d’éviter le GreenWashing est de s’assurer que les actions annoncées par la SCPI sont claires et qu’elles ont un impact précis, visible et quantifiable. Le label ISR oblige les SCPI à publier informer leurs investisseurs quant aux actions ESG qu’elles prennent. Ainsi, l’investisseur a le droit de recevoir des informations sur la méthodologie d’analyse mise en place par la SCPI pour estimer les risques ESG associés à son portefeuille, ainsi qu’à demander des informations sur la façon dont le portefeuille a été construit et les politiques de gestion implémentés par le fonds. Finalement, le fonds a un devoir d’informer les investisseurs et les épargnants quant à ses actions ESG. Chez Iroko ZEN, nous faisons cela à travers des bulletins d’information trimestriels, des rapports ISR annuels, ainsi que des informations récurrentes qu’on met à disposition de tous, où nous faisons le point sur les actions précises qu’on a implémentées pour l’amélioration de notre parc ».

Quel coût représente le label ISR pour les sociétés de gestion ?

« Chaque année, nous prenons l’engagement d’investir 20% des résultats de la SCPI dans des actions ESG, visant à améliorer notre parc immobilier. A titre indicatif, sur le premier trimestre 2022, nous avions prévu d’investir 105 140 EUR dans des actions liées au label ISR. Cependant, ces actions, qui sont toutes menées à améliorer le profil de nos actifs, auront un impact positif sur la valorisation de ces actifs. »

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