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Acheter son bien en nue-propriété, c’est à dire sans avoir la possibilité de l’habiter ou de le louer pendant une certaine période peut être une manière intelligente de diminuer le coût de son investissement, tout en réduisant sa fiscalité. Détails...
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Publié le par Jérémie G. , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Acheter un bien immobilier sans en avoir l’usufruit peut sembler étrange. Pourtant, c’est une opération immobilière intéressante dans certains cas.
En effet, acheter la nue-propriété d’un bien, consiste à acquérir les murs sans avoir l’usage du logement. Vous ne pourrez donc ni y vivre ni le louer et c’est généralement à un bailleur social que reviendra cette possibilité pour une période prédéterminée.
Quel est alors l’intérêt d’effectuer un achat si on ne peut ni le louer ni l’occuper ? Tout simplement son prix !
L’achat en nue propriété engendre une décote importante du prix du bien directement liée à la durée de l’usufruit. Généralement, pour des durées comprises entre 15 et 20 ans, la décote s’établit entre 40 et 50 % de la valeur du bien ! Vous compenserez donc l’absence de revenus immobiliers par une très grosse économie au moment de votre achat.
C’est ainsi que bon nombre de particuliers peuvent acquérir des biens immobiliers dont le prix, usufruit inclus, serait trop élevé pour leur budget. Passées les 15 années de la cession de l’usufruit, l’investisseur se retrouve pleinement propriétaire d’un bien immobilier qu’il n’aurait pu acquérir sans ce montage.
Avec la nue-propriété, vos intérêts bancaires, payés à votre banque pour le financement de votre bien immobilier pourront venir faire baisser vos revenus fonciers obtenus par ailleurs. Il s’agit alors d’un équilibre judicieux à trouver pour réduire votre fiscalité globale.
De plus, vous éliminez d’emblée tous les risques de loyers impayés ou de vacance locative et économisez les charges courantes et les différents impôts qui sont généralement assumés par l’usufruitier.
Enfin, c’est au bailleur que reviendra le coût des travaux de remise en état à la fin de la période d’usufruit.
A la fin de la période d’usufruit, vous récupérez la pleine propriété de votre bien et vous pouvez donc le louer, l’habiter ou le vendre.
Il est aussi possible de revendre la nue-propriété du bien avant la fin de la période d’usufruit. Dans ce cas, la réduction de prix dont vous avez bénéficié sera réduite. Le marché de la nue propriété est en plus très liquide car le second acquéreur profite lui aussi de la décote et que l’offre est rare.
En ce qui concerne la plus-value sur la vente après la période d’usufruit, elle est calculée en prenant la valeur du bien en pleine propriété à la date d’achat de la nue-propriété.
Au niveau fiscal, outre le fait que ne touchant pas de loyers vous n’aurez donc pas d’impôts à payer, vous pourrez déduire les intérêts de votre emprunt sur vos autres revenus fonciers.
Et surtout, la nue-propriété n’est pas intégrée à l’assiette fiscale de l’ISF, et donc un moyen très intéressant pour les particuliers qui le payent de réduire leur facture fiscale.
Nue-propriété : Un hic ? Oui, et de taille ! Peu de programmes immobiliers sont disponibles !
La nue-propriété a tout pour plaire, et malheureusement, bien peu de programmes immobiliers en nue-propriété sont proposés. Peu d’acteurs sont présents sur ce marché de la nue-propriété : PERL, acteur historique sur ce secteur propose plusieurs programmes. Mais parmi les programmes proposés, tous ne sont pas envisageables pour sa retraite par exemple. Un hic de taille donc pour ce dispositif si plaisant sur le papier.
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