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Immobilier locatif : réduire ses impôts en investissant sur une SCPI de déficit foncier, un exemple avec la SCPI DEFICITIMMO

Vous êtes un particulier bailleur d’un ou plusieurs biens immobiliers, et vous souhaitez réduire votre imposition sur vos revenus fonciers ? Réduire le paiement des prélèvements sociaux ? Vous pouvez investir sur une SCPI fiscale vous apportant 55% de déficit foncier du montant de votre investissement. Décryptage.

Déficit foncier : des SCPI fiscales dédiées © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

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Scpi fiscales de déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas une niche fiscale (bénéfice de droit commun) et ne contribue donc pas au plafonnement des niches fiscales de 10.000€. Toutefois, ce mécanisme permet non seulement de réduire le montant de son impôt sur ses revenus fonciers, mais également de réduire son assiette d’imposition sur la catégorie des traitements et salaires, dans la limite de 10.700€. Cerise sur le gâteau, le déficit foncier venant réduire les revenus fonciers imposables, les prélèvements sociaux se trouvent d’autant réduits. Le déficit foncier est une double-lame fiscale. Afin de pouvoir afficher fiscalement un déficit fiscal, des règles sont à respecter strictement. De nombreux investisseurs se trompent en pensant que les charges financières de leur crédit va leur permettre de bénéficier de ce dispositif, cf déficit foncier, attention au piège des charges financières du crédit.

Mais pour les investisseurs, il y a encore bien plus simple que de se lancer dans des travaux. La pierre-papier. Des SCPI fiscales, procurant un déficit foncier permettent de bénéficier du mécanisme de déficit foncier, calibré exactement au besoin du contribuable. Exemple avec la scpi fiscale Défictimmo.

SCPI fiscale DÉFICITIMMO

Le nom de cette SCPI fiscale de déficit foncier est pour le moins explicite. C’est la société de gestion Anozys Reim qui propose cette SCPI fiscale DEFCITIMMO. La stratégie d’investissement pour Déficitimmo, SCPI fiscal à capital fixe éligible au bénéfice de droit commun des déficits fonciers, consiste en la constitution d’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers anciens à usage d’habitation et de commerces en pied d’immeuble nécessitant un programme de restauration, situés dans les centres-villes de nos grandes métropoles régionales offrant des perspectives de potentielles plus-values à terme. La particularité de cette SCPI étant son taux élevé (55%) de génération de déficit foncier par rapport au montant souscrit.

Exemple chiffré : Exemple : Jean possède deux studios mis en location sur Paris qui lui permettent de générer des revenus locatifs à hauteur de 21 600 euros par an. Les revenus locatifs de Jean sont fiscalisés à sa tranche marginale d’imposition soit 30%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 47,2%. Il décide alors de réduire sa fiscalité, tout en investissant toujours dans l’immobilier sous la forme de pierre-papier, les SCPI. Il opte pour une SCPI fiscale de déficit foncier, DEFICITIMMO. Avec un taux de génération de déficit foncier de 55% du montant de sa souscription, le montant à déduire de ses revenus locatifs sera alors 24 750 euros (45 000 € x 55%). En retranchant ces 24 750 € de ses revenus locatifs de 21 600 €, Jean se retrouve effectivement en situation de déficit foncier (21 600€ - 24750€= 3150 €), soit un gain fiscal de 10 195 €. Ces 3150 euros de déficit foncier supplémentaires vont pouvoir venir en déduction de son revenu global. Étant imposé à la tranche marginale de 30%, Jean va réaliser ainsi une économie d’impôt supplémentaire de 945 € (3150€ x 30%). Au total, Jean réalise une économie d’impôt totale de 13 345 €.


Guillaume Leriche, expert chez Anozys Reim, a corrigé cet exemple.

Déficitimmo

Accessible avec un ticket d’entrée de 1000 euros pour une durée minimale de 15 ans, Déficitimmo offre aux investisseurs un avantage fiscal leur permettant de déduire, de leurs revenus fonciers et dans certains cas de leur revenu global dans la limite de 10 700 euros, jusqu’à 55% du montant de leur investissement, correspondant au montant des dépenses de travaux éligibles. Cet avantage fiscal est éligible à 100 % sur l’année de la souscription. De plus, une fois cette déduction faite, en cas de surplus, il est possible de reporter cet avantage fiscal sur 10 ans. Produit de diversification et de défiscalisation, Déficitimmo répond à la demande grandissante d’investisseurs à la recherche de fonds leur permettant d’accéder à différents types de stratégies et de dispositifs fiscaux avec un sous-jacent immobilier qui demeure l’actif préféré des Français.

Déficit foncier

Rappel du principe du déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Son mécanisme est le suivant : les charges déductibles du revenu foncier viennent en déduction des loyers perçus. En cas de déficit foncier (charges > loyers perçus, mais non créées principalement par des charges financières liées aux intérêts de crédits), l’imputation vient alors attaquer le revenu global du souscripteur, dans la limite de 10.700€.

  • Pour un investisseur soumis au régime réel d’imposition et ayant des revenus fonciers : le déficit foncier s’impute sur ses revenus fonciers existants sans limite de montant. En cas de revenus fonciers insuffisants, le déficit foncier (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) s’impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an.

SCPI de déficit foncier

Pour un investisseur n’ayant pas de revenus fonciers à la date de souscription : le déficit foncier généré par la SCPI (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) est déduit de son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Dans les deux cas, le déficit foncier restant sera imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Vous pouvez consultez la liste de SCPI fiscales de déficit foncier référencées sur le Guide de l’Epargne.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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