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Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP

Comme attendu, le projet de loi de finances 2025 revoit le mode de calcul des plus-values lors de la vente réalisée de biens LMNP.

Loi de finances 2025 : les biens LMNP dans le viseur du gouvernement © stock.adobe.com

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Le calcul des plus-values réalisées sur la vente de biens LMNP, revu et corrigé

Dans la liste des impacts fiscaux du projet de loi de finances 2025 figure un tour de vis fiscal concernant les plus-values réalisées pour la vente de biens LMNP. Il s’agirait simplement de réintégrer les amortissements LMNP déclarés fiscalement lors des différentes années d’exploitation du bien. Ainsi, la plus-value calculée serait plus élevée, impactant principalement les investisseurs ne bénéficiant pas de la réduction significative du taux d’imposition et des prélèvements sociaux liée à la durée de détention du bien.

Rappel : le calendrier de la loi de finances 2025 est connu, au stade de projet, rien n’est donc encore définitivement acté.

Calcul des plus-values de biens LMNP

Le texte du PLF 2025 prévoit que, en cas de vente d’un bien au cours de l’activité de LMNP, la somme des amortissements déduits grâce au bénéfice du régime réel d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soit réintégrée dans le calcul de la plus-value réalisée à la vente du bien.

Cette modification sera effectuée par l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts, afin de «  corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif  » comme le précise l’exposé des motifs qui accompagne cette proposition.

Les amortissements LMNP réintégrés

En clair, les amortissements déduits lors de l’exploitation d’un bien LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value potentielle du bien.

Exemple : Paul a acheté un bien 150.000 €, loué en meublé durant 6 années, déclaré fiscalement en LMNP. Cela lui a permis de déduire, en tant qu’amortissements, un total de 18.000 €. Paul revend son bien LMNP au prix de 190.000 €. Avant la loi de finances 2025, Paul aurait donc donc du s’acquitter des taxes portant sur 40.000 € de plus-values (soit 19%, 7.600 euros, auxquels s’ajoute les prélèvements sociaux, soit 6.880 euros, un total donc de 14.480 €). Avec cette nouvelle règle fiscale, l’imposition porterait alors sur 40.000 € + 18.000 €, soit 58.000 €. L’imposition des plus-values serait alors de 11.020 € (19%) et de 9.976 € pour les prélèvements sociaux. Le total de la taxation des plus-values serait alors de 20.996 €. Ce changement fiscal ferait grimper la taxation des plus-values de +45% pour cet exemple.

Rappel de l’imposition des plus-values immobilières

La fiscalité portant sur les plus-values immobilières bénéficie de réductions selon le nombre d’années de détention du bien. Les prélèvements sociaux appliqués sont également dégressifs selon la durée de détention. Une taxe supplémentaire pour les plus-values élevées est applicable.

Fiscalité des plus-values immobilières, applicable au 1er janvier 2024.
Durées de détention
(abattements)		 Fiscalité portant sur le montant après abattement Abattements des prélèvements sociaux
Immobilier (plus-values) (1)Moins de cinq ans19,00 %Taux plein : 17.20%
Entre six ans et vingt-et-un ans
(abattement de 6% par an)		19,00 %Abattement de 1.65% par an
La vingt-deux eme année
(abattement de 4%)		19,00 %Abattement de 1.60%
Après 22 ans0,00 %Abattement de 9% par an
30 ans ou plus0,00 %100% d'abattement
Application de la surtaxe sur les plus-values (2)
Montants des plus-valuesSurtaxePrélèvements sociauxFiscalité totale
Plus de 50 000 €2,00 %17,20 %38,20 %
Plus de 100 000 €3,00 %17,20 %39,20 %
Plus de 250 000 €6,00 %17,20 %42,20 %
(1) : Les prélèvements sociaux sont prélevés par le notaire sur les transactions. Ils sont dégressifs en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier.(2) : La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2014.

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3  commentaires (les commentaires anciens de plus de 2 ans ne sont plus considérés)

  • Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP

    💬 16 octobre 16:44, par tlm

    Bonjour
    cette mesure est peu compréhensible pour les particuliers ayant rénové un logement pour loger temporairement un étudiant (bail étudiant 9 mois/ Bail jeune travailleurs 10 mois)
    D’abord ce type de locataire recherche des locations meublées
    Ensuite les loyers sont encadrés
    Enfin à quelle assiette s’appliquerait l’impôt et comment se calcule les abattement :
    a copter de l’achat du bien
    ou a compter e la première mise en location ( donc délais qui peuvent être importants) du logement ?

    Conclusion s’était déjà difficile mais l’idée de louer à un étudiant à un prix d’équilibre semble se transformer en payer pour mettre en location un logement à un prix plafonné !! ( revenu brut annuel pour mois 7400€)

    Conclusion dès l’amortissement des emprunts de réhabilitations retirer le logement du marché , il est aujourd’hui impensable de prendre un risque économique et juridique en louant un bail nu de longue durée

    Accessoirement d’ailleurs j’ai l’impression que ça va faire basculer toute l’économie résidentielle touristique y compris dans les stations de ski chères à Barnier

    👉 Répondre à ce message

    • Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP

      💬 23 octobre 12:36, par BgLL

      Vous l’avez dit. Actuellement, il y a 4 étudiants qui se partagent mon 55 m2 entre 4. 4x l’APL (nos impots). Loyer conformément à la loi ALUR. Ils ont tous les droits. Chaque changement de locataires coûte très cher en facture de peintre et mobilier. Une cuisine auvtop avec tout ce que l’on peut désirer. Mais utilisation massive : d’où renouvellements fréquents. Nuisances dans l’immeuble de par leur mode de vie. Ma motivation : rester libre de vendre et d’investir pour une retraite calme non loin du lieu de résidence ma fille. La location nue n’offre pas cette liberté. Ce qui m’agace est que l’on est traitée (en l’occurrence moi, veuve depuis mes 42 ans) de profiteur alorsque l’on pallie aux insuffisances de l’état : louer aux étudiants.

      👉 Répondre à ce message

  • Loi de finances 2025 : la fin de l’effet d’aubaine pour le calcul des plus-values des LMNP

    💬 12 octobre 10:57, par daniel

    Bonjour à tous.

    La loi de finance prévoit la réintroduction des amortissements (y compris les amortissements passés) dans le calcul de la plus value en cas de revente du bien. J’ai du mal à comprendre comment cela se ferait dans la pratique.

    En effet au moment de la vente (ou un peu avant), on sort le bien des actifs du bilan. A ce moment là, aucun impot n’est dû (sauf si on est en LMP et là il y a plein d’abattements qui s’appliquent). Serait ce à ce moment là qu’il est maintenant prévu de payer un impot ?

    Au moment de la vente, le bien étant sorti du LMNP (encore une fois on pourrait le sortir quelque mois avant si pas de locataire ou passage du bail en nu si locataire), on est donc plus sous le régime LMNP. Comment les amortissements passés pourraient ils être réintégrés ? C’est le notaire qui va chercher cette information, comment peut il la trouver ?

    👉 Répondre à ce message

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